ドバイでの不動産購入は、新築だけでなく中古マンションも注目されています。購入価格の手頃さや、すでに確立された利便性の高い立地などは、中古マンションならではの大きな魅力です。
今回は、ドバイの中古マンション購入の価格相場から投資としての魅力まで、専門家視点で解説します。
ドバイ中古マンション市場の基本情報と新築との違い
ドバイで不動産を探す際、知っておきたいのが現地不動産市場の基本的な用語や特徴です。ここでは、ドバイの中古マンション市場の基本的な情報と、新築との違いについて解説します。
日本の「マンション」はドバイでは「アパートメント」
日本では一定以上のグレードの集合住宅を「マンション」と呼びますが、ドバイでは「アパートメント（Apartment）」が一般的な呼称です。呼び方は異なりますが、機能や用途は日本のマンションと同様と考えて差し支えありません。
ドバイのアパートメントでは、次のように部屋数に応じた表記が一般的です。
- スタジオタイプ（ワンルーム）
- 1ベッドルーム（1LDK）
- 2ベッドルーム（2LDK）
多くのアパートメントは、プールやジム、セキュリティサービスなどの共用施設を備えており、快適な生活環境を提供しています。
新築物件（オフプラン）と中古物件（レディプラン）の比較
ドバイの不動産市場は、次の2つに大別されます。
- オフプラン：Off-Plan：建設中の新築物件
- レディプラン：Ready-Plan：完成済みの中古物件
それぞれにメリット・デメリットがあるため、自身の目的や予算に合わせて選択するようにします。
新築（オフプラン）のメリット・デメリット
オフプラン物件のメリットは、最新の設備、スタイリッシュなデザイン、柔軟な支払いプランなどです。購入時にはまだ建物が完成していないため、割引価格での購入が可能であったり、建設期間中に分割払いで資金を準備できたりする柔軟な支払いプランが用意されています。
最新の建築基準や技術が適用されているため、エネルギー効率が高く、長期的なメンテナンスコストを抑えられる可能性もあります。
一方で、建設遅延リスクや完成後の実際の仕上がりがイメージと異なる可能性も考慮に入れる必要があります。物件の現物を確認できないため、デベロッパーの信頼性が重要となります。
中古（レディプラン）のメリット・デメリット
すぐに購入・入居できるレディプラン物件のメリットは、実際の状態を内覧で確認できる安心感と、立地や周辺環境を選べることです。購入後すぐに運用を開始できるため、収益を早期に得たい投資家にも適しています。
価格交渉の余地がある場合が多く、新築よりも手頃な価格で購入できる可能性があります。
ただし、物件によっては水回りや空調などの修繕費用がかかる可能性もあります。築年数が経過している物件は、設備の老朽化やデザインの古さが気になる場合もあります。
外国人が購入できる地域
ドバイでは、外国人が不動産を自由に購入できるフリーホールド（Freehold）指定地域が定められています。フリーホールド地域では、外国人でも土地と建物の所有権を完全に所有できます。
ドバイの主要な開発エリアの多くがフリーホールド地域に指定されていますが、中古物件を購入する場合は確認するようにします。投資目的であれば賃貸需要の高いエリアを、居住目的であれば生活利便性や教育機関へのアクセスが良いエリアを選ぶなど、おすすめのエリアも異なります。
エリア別に見るドバイの中古マンション価格と特徴
ドバイでは、エリアによって雰囲気、物件の価格帯、住民層が大きく異なります。ここでは、主要な人気エリアに関して、それぞれの特徴と中古マンションの価格傾向を解説します。
ドバイマリーナ
世界有数の人工マリーナに沿って高層マンションが林立するドバイマリーナは、投資・居住ともに人気の高いエリアです。美しい海の景色を望む物件が多く、活気ある商業施設、高級レストラン、カフェ、ショッピングモール、ビーチへのアクセスも容易なため、充実した生活環境が魅力です。
賃貸需要も安定しており、高層階からの眺望が良い物件は高い人気を誇ります。ドバイでは物件価格を比較する際、sqft（フィート四方）あたりの価格を見ます。ドバイ不動産情報サイト「DXB Interact」によると、ドバイマリーナのsqftあたりの価格と物件価格は以下のとおりです（1AED＝40円で計算しています）。
| sqftあたりの価格 | 2,023AED（約8万920円） |
| 物件価格 | 230万AED（約9,200万円） |
出典：DXB Interact
ダウンタウン
ブルジュ・ハリファやドバイモールを擁するダウンタウンは、ドバイの商業・観光の中心地です。世界一高いビル周辺に広がるエリアは、洗練された都市生活を満喫できる場所として人気があります。
観光客はもちろん、ビジネスパーソンや富裕層が多く居住しており、高級志向の物件が中心です。交通の便も良く、ドバイメトロへのアクセスも容易です。イベントが頻繁に開催されるエリアでもあり、高いリセールバリューも期待できます。
ダウンタウンのsqftあたりの価格と物件価格は次のとおりです。
| sqftあたりの価格 | 2,746AED（約10万9,840円） |
| 物件価格 | 300万AED（約1億2,000万円） |
出典：DXB Interact
JVC
JVC（Jumeirah Village Circle）は、ドバイの中心部からやや離れた場所に位置し、比較的手頃な価格で物件が見つかります。コストパフォーマンスを重視する若年層やファミリー層に人気が高く、静かで緑豊かな環境が魅力です。
公園や学校、商業施設などの開発も進んでおり、今後さらなる発展が期待されています。賃貸需要も豊富な新興人気エリアで、投資初心者にとっても利回りが高く、比較的少額から始めやすいロケーションとして注目されています。
JVCのsqftあたりの価格と物件価格は次のとおりです。
| sqftあたりの価格 | 1,307AED（約5万2,280円） |
| 物件価格 | 90万AED（約3,600万円） |
出典：DXB Interact
パームジュメイラ
世界的に有名な人工島であるパームジュメイラは、高級リゾートエリアとして知られています。プライベートビーチや豪華な設備を備えた物件が多く、資産価値の高さと独自性が魅力です。
アトランティス・ザ・パームなどの高級ホテルやリゾート施設が立ち並び、富裕層や外国人投資家からの根強い人気を誇ります。高価格帯の物件が中心であり、維持費も高めですが、その希少性と特別なロケーションは、長期的な資産価値の維持に貢献すると考えられています。
パームジュメイラのsqftあたりの価格と物件価格は次のとおりです。
| sqftあたりの価格 | 2,700AED（約10万8,000円） |
| 物件価格 | 425万AED（約1億7,00万円） |
出典：DXB Interact
購入前に確認すべき物件スペックと費用の内訳
ドバイで中古マンションを購入する際は、物件そのものの状態はもちろん、ランニングコストとなる管理費や維持費を事前に把握する必要があります。ここでは、購入前に確認すべき物件のスペックと、費用の内訳を解説します。
- 建物品質やデベロッパーの評判
- 築年数と資産価値の関係
- 管理費・維持費の目安
- 修繕状況・設備の状態
建物品質やデベロッパーの評判
物件の長期的な価値を判断する上では、建物の品質とデベロッパーの評判が重要です。
ドバイには世界的に有名な大手デベロッパーから、比較的小規模なデベロッパーまで多数存在します。信頼できるデベロッパーが手がけた物件は、高品質な建材を使用し、適切な施工管理が行われているため、経年による劣化が少なく、資産価値を保ちやすい傾向にあります。
過去のプロジェクト実績や、住民からの評価などを事前に確認するようにします。
築年数と資産価値の関係
一般的に、築10年未満の築浅物件は人気が高い傾向にありますが、ドバイでは管理状況が良好であれば、築15年以上の物件でも十分に価値を維持しているケースが多く見られます。ドバイの不動産市場は比較的新しく、多くの建物が新しい基準で建設されています。
重要なのは築年数だけでなく、建物の構造的な健全性、定期的なメンテナンスの実施状況、共用施設の管理レベルです。これらが適切であれば、築年数が経過しても高い資産価値を保てます。
管理費・維持費の目安
ドバイのマンションでは、共用施設の維持管理費として毎月「サービスチャージ（Service Charge）」が発生します。この費用は物件の規模や提供されるサービスによって大きく異なるため、事前に内訳を把握しておくことが重要です。
月額管理費の一般的な目安
ドバイの中古マンションの月額管理費は、物件の面積、グレード、規模、共用施設の充実度などによって異なりますが、一般的には月額1,000～3,000AED（約4万～12万円）が目安となります。
高級物件は管理費が高くなる
高級な物件は、コンシェルジュサービス、プライベートビーチアクセス、高級スパ、複数のプール、プライベートジムなど、提供される共用施設も高級で多岐にわたります。施設の維持管理には相応のコストがかかるため、当然ながら管理費も高くなる傾向にあります。物件の購入費用だけでなく、ランニングコストも考慮に入れた予算計画が重要です。
修繕状況・設備の状態
中古マンションの場合、水回りや空調などの設備の状態が悪い物件も散見されます。建物の現況、主要な設備の動作状況や過去の修繕状況を詳細に確認するようにします。
内覧時に確認すべきポイント
内覧時には、水漏れの跡、壁や床のひび割れ、空調設備の稼働状況、窓や扉の密閉性、エレベーターの動作など、細部にわたる確認が必要です。キッチンやバスルームの設備、電気配線、給排水管などもチェックしましょう。
気になる点があれば、写真を撮り、不動産会社に具体的な修繕履歴や今後の対応について質問します。可能であれば、専門家を同行させることも検討してください。
修繕履歴の確認方法
購入を検討している物件の修繕履歴は、将来的なメンテナンス費用の予測や、物件の維持管理状況を把握するために重要です。不動産エージェントを通じて、デベロッパーや管理会社から、過去の大規模修繕や設備の交換履歴、今後の修繕計画などを確認するよう依頼しましょう。これらの情報は、物件の健全性と将来の出費を見積もる上で貴重な判断材料となります。
中古マンション購入時にかかる費用
ドバイで中古マンションを購入する際には、物件価格以外にもさまざまな諸費用が発生します。ここでは、中古マンション購入時にかかる費用を解説します。
- 仲介手数料
- DLD（ドバイ土地局）登録費用
- 弁護士費用などその他費用
仲介手数料
不動産エージェントを通じて物件を購入する場合、仲介手数料が発生します。ドバイでは、物件価格の2％が一般的です。仲介手数料には、ドバイの消費税であるVAT（付加価値税）5％がかかるため、合計で物件価格の2.1％程度となります。
DLD（ドバイ土地局）登録費用
もっとも大きな諸費用の一つが、ドバイ土地局（DLD：Dubai Land Department）への登録費用です。これは、物件価格の4％が買主負担となります。
この手続きによって、物件の所有権がDLDに正式に登録され、法的に買主の所有物となります。登録費用は、物件の引き渡しと同時にDLDに直接支払います。
弁護士費用などその他費用
上記の主要な費用以外にも、購入プロセスにおいて発生する可能性のある費用があります。
契約内容の確認や法的なアドバイスを依頼するために弁護士に依頼する際の弁護士費用、物件の構造や状態を専門家が調査する費用などがかかるケースがあります。
中古マンションへ投資する際のポイント
続いて、ドバイの中古マンションを投資対象として検討する際の重要なポイントを解説します。
- 運用利回りを考慮する
- 優位なエリアを選択する
- 出口戦略とキャピタルゲインを考える
運用利回りを考慮する
ドバイの中古マンション投資では、年間5～9％程度の運用利回りが期待できます。これは、世界の主要都市の不動産投資と比較しても高い水準といえるでしょう。運用利回りは物件のグレードよりも、立地や築年数、管理状況が大きく影響します。
賃貸需要が安定しており、空室リスクが低いエリアの物件は、高い利回りを継続的に得られる可能性が高くなります。
優位なエリアを選択する
賃貸需要の高いエリア、つまり交通の便が良く、商業施設や教育機関、医療機関へのアクセスが良い場所の物件は、安定した収益を生み出しやすい傾向にあります。
ビジネス街に近いエリアや、観光客に人気のエリア、大手企業がオフィスを構えるエリアなどは、つねに賃貸需要が見込めます。築浅でコンパクトなマンションや家具付き物件なども、単身のビジネスパーソンや短期滞在者からの人気が高く、賃貸市場で優位に立てる可能性があります。
出口戦略とキャピタルゲインを考える
不動産投資においては、将来的な売却（出口戦略）のステップが極めて重要です。エリアの再開発計画や市場動向をチェックし、適切なタイミングでの売却がキャピタルゲイン（売却益）を最大化できます。ドバイの不動産市場は成長性が高いため、長期的な視点で資産価値の上昇を狙うことができるでしょう。
エリアの再開発や市場動向の見極め
投資エリアの再開発計画やインフラ整備の状況は、将来的な物件価値に大きく影響します。新しいメトロ路線の開通、大規模商業施設の建設、公園や学校の整備などは、そのエリアの魅力を高め、不動産価格の上昇につながる可能性があります。
市場のトレンドを理解し、成長が見込まれるエリアへの投資で、高いリターンを期待できるでしょう。ドバイ政府の都市開発計画のチェックをおすすめします。
為替リスクと税制
ドバイは原則として所得税やキャピタルゲイン税が非課税という大きなメリットがあります。ただし、日本に居住している投資家は、日本の税法にもとづき納税しなければなりません。海外から得た所得については、複雑な点がありますので、海外不動産に詳しい税理士に相談するようにします。
また、為替レートの変動も投資リターンに影響を与えるため、為替市場の動向に注意を払いましょう。
信頼できる不動産エージェント選定のポイント
ドバイで成功裏に中古マンションを購入するためには、信頼できる不動産エージェントの存在が不可欠です。最後に、信頼できる不動産エージェント選定のポイントを解説します。
- RERA登録の有無とライセンス
- 日本語対応と現地のサポート体制
- 過去の取引実績や口コミ・評判
RERA登録の有無とライセンス
ドバイの不動産仲介会社やエージェントは、ドバイ不動産庁（RERA：Real Estate Regulatory Agency）への登録が義務付けられています。RERAのライセンスを持つエージェントを選ぶことは、信頼性を見極める上でもっとも基本的なチェックポイントです。
RERAのWebサイトで、エージェントや会社の登録状況を確認することができます。RERA登録は、彼らが一定の倫理規定と法的基準を遵守している証拠となります。
日本語対応と現地のサポート体制
海外での不動産購入は、言語の壁や商習慣の違いから不安を感じることも少なくありません。日本語での対応が可能な不動産エージェントであれば、細かなニュアンスまで正確に理解し、安心して相談を進めることができます。
内覧時の送迎、契約書の作成サポート、銀行口座開設のサポート、入居後の賃貸管理まで、現地での包括的なサポート体制が整っているかどうかも重要な選定基準となります。
過去の取引実績や口コミ・評判
過去の取引実績が豊富で、顧客からの口コミや評判が良い不動産エージェントは、それだけ多くの信頼を得ている証拠です。インターネットでの情報収集はもちろん、SNSやフォーラムでの実際の購入者の声、知人からの紹介なども有効な情報源となります。
まとめ
ドバイの中古マンション市場は、居住用としても投資用としても大きな可能性を秘めています。手頃な価格帯から高級物件まで幅広い選択肢があり、安定した賃貸需要と高い将来性が魅力です。
今回解説した情報を参考に、ご自身の目的と予算に合った理想の物件を見つけ、ドバイでの新しい生活や資産形成の第一歩を踏み出しましょう。
ドバイの中古マンション購入にご興味をお持ちの場合は、当サイト「ドバイ不動産投資ガイドfor日本人」までお気軽にお問い合わせください。当サイトでは、ドバイ現地で不動産の情報を収集しており、不動産の賃貸や売買の仲介も行っております。
日本人のスタッフが中心に行っているため、英語ができない方や、ドバイに関する知見をお持ちでない方も安心してご利用頂くことができます。少しでもご興味をお持ちの方は、お気軽にお問い合わせください。
