ドバイ不動産の支払い方法には、日本と異なる独自の仕組みがあります。正しい知識を持たなければ資金計画に不安が残りますが、制度や仕組みを理解すれば、投資も移住も安心して進められます。
今回は、ドバイ不動産を購入する際の支払い方法や流れ、注意点を体系的に解説します。
知っておくべきドバイ不動産購入の基礎知識
ドバイで不動産を購入する場合、まずは基本的な情報を押さえておきましょう。
ドバイは外国人でも不動産を購入できる
ドバイでは、フリーホールドエリアと呼ばれる特定の地域であれば、外国人でも完全に土地・建物の所有権を持つことができます。後述しますが、居住ビザの取得とも相まって、多くの海外投資家を呼び込んでいる要因となっています。
ドバイ不動産にはいくつかの種類がある
ドバイの不動産市場は多様で、自己居住用から投資用、完成済み物件から建設中の物件まで幅広い選択肢があります。目的やライフスタイルによって選ぶべき物件は異なります。
物件の種類（居住用不動産）
居住用不動産は大きく分けて次の3つがあります。
- アパートメント
- ヴィラ
- タウンハウス
アパートメントは日本のマンションに相当するもので利便性が高く、都市部での生活に適しています。ヴィラは広い敷地とプライバシーを重視する人に向き、タウンハウスはその中間的な存在です。
また、家具付き物件と家具なし物件があり、すぐに住めるかどうか、また賃貸に回す際の手間にも影響します。
オフプランとレディプラン
オフプラン物件は建設中の未完成物件を指し、完成前に購入契約を結ぶため、一般的には完成済み物件よりも割安です。ただし、建設の遅延や中止といったリスクを伴います。
レディプラン物件は完成済みで即入居できるため、リスクは低いですが価格はやや高めになります。オフプランかレディプランかは、購入の目的とリスク許容度に応じて選ぶようにします。
優遇税制がある
ドバイ不動産投資の大きな魅力の一つは、税制の優遇です。
所得税、譲渡所得税（キャピタルゲイン税）、固定資産税が存在しないため、税負担を大幅に軽減できます。投資家・資産家にとって重要な事項であり、家賃収入や不動産売却益をそのまま享受できる仕組みになっているのです。
また、資産家にとって頭の痛い相続税・贈与税も無税であるため、次世代への資産承継にも大きなアドバンテージを有しています。
ただし、これらの税務メリットを享受するためには日本の非居住者とならなければならず、相続税・贈与税を免れるためにはさらに高いハードルを超えなければなりません。
長期滞在ビザが取得できる
不動産を一定額以上購入すると、長期滞在が可能な不動産ビザやゴールデンビザを取得できます。不動産ビザは3年間、ゴールデンビザは5年間または10年間の滞在を許可する制度であり、富裕層や経営者にとっては大きなメリットとなります。投資と同時にライフスタイルを変える選択肢として注目されているのです。
オフプランとレディプランそれぞれの支払い方法
不動産の支払い方法は「オフプラン」と「レディプラン」で大きく異なります。ここでは、両者の違いを重点的に解説します。
オフプラン物件の支払い方法（ペイメントプラン）
オフプラン物件では、建設進捗に応じて段階的に支払いを行います。多くの場合、予約の段階で物件価格の10％程度をデポジットとして支払い、その後建設の進行に合わせて数回に分けて追加の支払いを行います。
たとえば、「予約時10％、基礎工事完了時10％、構造完成時20％、引き渡し時60％」といった具体的なペイメントプランが提示されます。このような分割方式は、購入者にとって資金繰りをしやすくするメリットがあります。
レディプラン物件の支払い方法
レディプラン物件はすでに完成済みであり、原則として購入時に全額を一括で支払う必要があります。契約から入居、または賃貸運用開始までの期間が短いため、投資回収を早く始められる点が大きな魅力です。
デベロッパーや銀行によっては、数ヶ月から1年程度の短期分割払いを認めるケースがあります。
また、外国人でも住宅ローンを組んで月々支払うプランも可能です。ローンの利用については、後ほど詳述します。
ドバイ不動産購入の支払いフロー
ドバイの不動産購入における支払いフローは、大きく分けて次の3段階に分かれます。
- デポジット（手付金）を支払う
- ペイメントプランに応じた分割払いを行う
- 引き渡し時に残代金を支払う
それぞれのステップについて解説します。
デポジット（手付金）を支払う
契約の最初のステップは、売買合意書（MoU）締結時のデポジット支払いです。デポジットは日本の手付金に相当し、通常は物件価格の10％程度を支払うことが多く、この段階で物件が予約されます。デポジットを支払った時点で契約は仮確定となり、他の購入希望者に物件が販売されることを防ぎます。
ただし、デポジットの返金条件には注意が必要です。デベロッパーの事情によるキャンセルであれば返金されるケースがほとんどですが、買主側の都合によるキャンセルでは返金されないのが一般的です。
これは、日本の「手付放棄」と同等です。契約書に明記されている条件を必ず確認し、不安があれば弁護士など専門家に相談するのが賢明です。
ペイメントプランに応じた分割払いを行う
次のステップは、正式な不動産契約書（SPA）で確定されたペイメントプラン（支払い条件）に従った分割払いです。
オフプランでは、建設の進行に合わせて支払いを行います。建設が25％完了した時点で次の支払いが求められるなど、具体的なスケジュールは契約時に取り決められています。購入者はこのスケジュールに基づき、定期的に資金を準備する必要があります。
レディプラン物件では基本的に一括払いですが、場合によっては短期的な分割が認められます。分割の回数や期間はデベロッパーや仲介会社によって異なるため、交渉の余地がある場合もあります。
引き渡し時に残代金を支払う
最終段階は、物件の引き渡しです。引き渡し前には物件の最終チェックが行われ、建物に欠陥がないか、設備が契約どおりに整っているか確認します。万一問題があれば、修繕や調整をデベロッパーに依頼します。
残代金を支払い、必要な書類手続きを完了すると、不動産登記局（DLD）での登録が行われ、正式に購入者の名義で登記されます。この段階をもってドバイ不動産の購入が完了する流れとなります。
支払いの安全性を守るドバイの仕組み
ドバイでは、購入者の資金を守るために厳格な制度が導入されています。特にエスクロー口座制度とRERAの規制によって、不動産取引の透明性が高められています。ここでは、支払いの安全性を守るドバイの仕組みについて解説します。
- エスクロー口座制度
- RERA（不動産規制庁）
エスクロー口座制度
ドバイでは、オフプラン物件の販売においてエスクロー口座制度が義務付けられています。
エスクロー口座制度の概要
エスクロー口座とは、購入者が支払った資金をデベロッパーに直接渡さず、信託口座に一時的に預ける仕組みです。デベロッパーは建設の進捗に応じて、RERAの監視のもと資金を引き出すことができます。デベロッパーが破綻しても、資金は保護されて購入者に返還される仕組みです。
エスクロー口座制度のメリット
エスクロー口座制度によって、購入者は安心して資金を投入できます。透明性が高まり、不適切な資金流用を防ぐことができるため、不動産取引全体の信頼性が向上しています。
RERA（不動産規制庁）
RERA（Real Estate Regulatory Agency）は、ドバイ政府の不動産規制機関です。デベロッパーや仲介会社に対してライセンスを発行し、取引のルールを厳格に定めています。違反した場合は業務停止や罰金といった厳しい処分が下されるため、購入者は安心して取引に臨むことができます。
ドバイ不動産購入で活用できるローン
資金効率を高めたい投資家や、現金を一度に用意するのが難しい移住希望者にとって、ローンの活用は有効な選択肢となります。ローンを活用すれば投資効率を高めることができますが、返済能力を超えた借入は大きなリスクにつながるため、慎重な資金計画が欠かせません。ここでは、ドバイ不動産購入で活用できるローンについて解説します。
投資でも利用できるドバイの住宅ローン
ドバイでは、居住者だけでなく非居住者に対しても住宅ローンが提供されています。一般的には物件価格の50〜60％程度まで融資を受けられるケースが多く、融資期間は5年から25年程度に設定されます。これにより、自己資金をフルに投入することなく物件を取得でき、資金を効率的に分散させることが可能です。
オフプラン物件はローン利用が難しい
オフプラン物件に対しては、建設中の段階で銀行が融資を行うことは基本的にありません。建設途中の物件は未完成で担保価値が安定していないため、金融機関にとってリスクが高すぎるからです。したがって、オフプランを購入する場合、完成までの支払いは自己資金で対応することが一般的です。
非居住者は審査基準が厳しい
非居住者がローンを利用する場合、居住者よりも審査が厳格に行われます。一般的に提出が求められるのは、収入証明（給与明細や納税証明）、雇用証明書、銀行の残高証明、クレジットスコアなどです。
借入可能額は年収や既存の負債状況によって決定されます。ドバイの金融機関では「返済額が月収の50％を超えてはならない」という基準を設けていることが多く、これを超えると融資が難しくなります。さらに、非居住者の場合、融資期間が短めに設定されるケースがあり、返済負担が重くなる点にも注意が必要です。
また、非居住者は居住者に比べて融資上限が低く設定される傾向があります。居住者が物件価格の最大80％まで借りられる場合でも、非居住者は50％程度に制限されるのが一般的です。そのため、一定の自己資金を確保したうえでローンを補完的に利用する、というスタンスが現実的です。
日本国内金融機関の海外不動産ローンを活用する方法もある
ドバイ現地の銀行以外にも、日本国内の金融機関を通じて資金を調達する方法があります。日本の一部銀行やノンバンクでは「海外不動産ローン」を提供しており、ドバイ不動産購入に充てることも可能です。この場合、融資の対象は海外不動産ですが、担保として国内の不動産を提供するのが一般的な条件です。
融資条件や金利は銀行ごとに異なりますが、国内銀行を利用するメリットは日本語でのサポートが受けられることと、日本の金融ネットワークを通じて資金管理がしやすいことです。海外銀行と直接やり取りする不安を軽減できるため、特に初めての海外不動産投資を検討する人にとって安心材料となります。
ドバイ不動産購入の支払いで注意すべき点
ドバイで不動産を購入する際には、支払い方法に関しても注意すべきポイントがあります。最後に、ドバイ不動産購入の支払いで注意すべき点を解説します。
- 高額な海外送金は手数料・ML対策を考慮する
- 為替変動リスクがある
- クレジットカード・小切手・暗号資産での支払い可否を確認する
- デベロッパーや仲介会社ごとの支払い条件の違いを確認する
高額な海外送金は手数料・ML対策を考慮する
日本からドバイへ不動産代金を送金する際、多くの場合はSWIFT（国際銀行間通信協会）のネットワークを利用します。しかし、この方法は送金手数料や中継銀行手数料が重なり、高額のコストが発生します。
近年ではWiseやRevolutといったオンライン送金サービスを利用し、低コストかつ迅速に送金する投資家も増えています。これらのサービスは従来の銀行送金より為替レートが有利であり、トータルコストを大幅に抑えることが可能です。
さらに注意すべき点として、マネーロンダリング対策（AML）の規制があります。日本から3,000万円を超える海外送金を行う場合、日本銀行への「国外送金等調書」の提出が義務付けられており、適切な報告を怠ると法的な問題につながります。そのため、送金前には金融機関と十分に相談し、必要書類を準備しておく必要があります。
為替変動リスクがある
ドバイの不動産はUAEディルハム（AED）建てで取引されるため、日本円で資金を準備する場合、為替レートの変動が直接的に購入コストへ影響を及ぼします。契約時から引き渡しまでに数ヶ月から数年の期間がある場合、円安が進行すると大幅に支払い額が増える可能性があります。
このリスクを軽減するために、ディルハム建て預金を活用して、将来の支払い分をあらかじめドバイの銀行に預金しておくという方法があります。送金のタイミングを分散し、為替相場が有利な局面を選んで送金する方法もあります。
資金規模が大きい不動産取引においては、わずかな為替変動が数百万円の損益差につながるため、為替変動リスクは頭の痛い問題ですが、為替差損を超えるリターンの実現を目指すのが基本姿勢となります。
クレジットカード・小切手・暗号資産での支払い可否を確認する
近年、ドバイの一部のデベロッパーでは、デポジットや小口の分割金についてクレジットカード決済を受け付けており、手軽に支払いが可能になっています。ただし、不動産は高額取引となるため、カード限度額の超過には気をつけましょう。
また、UAEでは小切手が依然としてビジネス取引で広く使われており、不動産の分割払いの一部として、複数枚の事後日付小切手を提出するよう求められる場合もあります。日本人にとっては馴染みの薄い仕組みですが、契約上の義務となるため事前に理解が必要です。
さらに注目されているのが暗号資産による決済です。ドバイは暗号資産フレンドリーな規制環境を整えており、一部の大手デベロッパーはビットコインやUSDT（テザー）での支払いを正式に受け入れ始めています。ただし、価格変動リスクが大きいことや、利用可能なデベロッパーが限定される点には注意が必要です。
デベロッパーや仲介会社ごとの支払い条件の違いを確認する
ドバイ不動産の支払い条件は、デベロッパーや仲介会社によって異なります。大手デベロッパー（例：EMAAR、DAMAC、Nakheelなど）は明確に標準化された支払いスケジュールを提示しており、購入者は透明性の高い条件で安心して契約できます。
中小規模のデベロッパーでは、独自の柔軟な支払い条件を設けている場合がありますが、表面的には有利に見える条件が隠れたリスクを含むこともあります。
まとめ
ドバイ不動産の支払い方法は、物件タイプや購入目的によって大きく異なります。オフプランは分割払いで柔軟な資金計画が可能ですがリスクがあり、レディプランは一括払い中心で即入居できるメリットがあります。
エスクロー口座制度やRERAの規制が安全性を担保しているため、正しい理解のもとで進めれば安心して投資・移住を実現できます。
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