税制優遇や高い利回りを背景に、ドバイ不動産は今や一部の富裕層だけでなく、日本人投資家からも現実的な投資先として注目されています。一方で、「価格相場は妥当か」「購入手続きは日本とどう違うのか」といった疑問や不安を抱く方も少なくありません。
そこで今回は、ドバイ不動産の基本となる物件タイプや価格相場から、購入の流れまでを概観します。初めてドバイ不動産を検討する方が、判断材料を整理できる実践的なガイドとなっていますので、ぜひ最後までお読みください。
※文中のAED（ディルハム）・円レートは、1AED＝40円で計算しています。
ドバイ不動産が注目される理由
中東の金融・貿易・観光のハブであるドバイ。かつての砂漠地帯は、今や世界屈指の超高層ビルが立ち並ぶ近未来都市へと変貌を遂げました。ここでは、なぜ今世界中の投資家や富裕層がこぞってドバイを目指すのか、その主な理由を解説します。
- インカムゲインとキャピタルゲインの両方を期待できるから
- 外国人でも100％所有権を持てるから
- 税制面でのメリットがあるから
- ドルペッグ制によって通貨危機のリスクが低いから
- 犯罪が少なく治安が良いから
インカムゲインとキャピタルゲインの両方を期待できるから
ドバイ不動産投資の最大の魅力は、高いインカムゲイン（賃料収入）と、将来的なキャピタルゲイン（売却益）の両方を狙える「ハイブリッドな投資環境」にあります。
ドバイの運用利回りは、ロンドンやニューヨーク、東京といった他の主要都市より高い水準にあります。エリアや物件にもよりますが、実質利回りで5～7％程度を確保できる物件も少なくありません。
ドバイ政府は「ドバイ・都市マスタープラン 2040」を掲げ、さらなる人口増加と都市開発を推進しています。ドバイ万博の成功や、経済アジェンダ「D33」による経済規模の倍増計画など、国家レベルでの成長戦略が明確です。
都市の成熟にともない、土地の価値が上昇する余地が大きく、特に好立地の物件は数年で価格が数千万円単位で上昇するケースも珍しくありません。
外国人でも100％所有権を持てるから
かつてアラブ首長国連邦（UAE）では、外国人が不動産を所有することに厳しい制限がありました。しかし、2002年に導入されたフリーホールド（自由保有権）制度により、特定の指定エリアにおいては、外国人も土地を含めた100％の所有権を持つことが可能になりました。
これは、日本の不動産所有と同じ感覚で、土地の権利まで含めて永久に保有できることを意味します。所有した不動産は自由に売却、賃貸、相続が可能です。ドバイの法律にもとづき、法的な保護を受けながら資産を次世代に引き継げる安心感は、長期的な資産形成を考える富裕層にとって、強力なインセンティブとなっています。
主要なフリーホールドエリアには、ダウンタウン・ドバイ、ドバイ・マリーナ、パーム・ジュメイラといった、世界的に有名な地区が含まれています。
税制面でのメリットがあるから
世界の投資家・資産家がドバイに惹きつけられるもっとも現実的かつ強力な理由は、その税制にあります。
UAEには、投資家を苦しめる多くの税金が存在しません。所得税や固定資産税、譲渡所得税（キャピタルゲイン税）は完全に非課税です。相続税・贈与税もゼロです。
たとえば、日本で不動産を売却して利益が出た場合、短期譲渡所得（所有期間5年以内）であれば39.63％、長期譲渡所得（所有期間5年超）であれば20.315％の譲渡所得税がかかります。
ドバイでは1億円で購入した物件が1億5,000万円で売れた際、その差益である5,000万円をまるごと手にすることができるのです（各種手数料を除く）。この優遇税制こそが、ドバイが世界中の資本を吸い寄せる理由です。
ただし、日本の投資家が税制メリットを得るためには、日本の非居住者とならなければなりません。さらに、相続税・贈与税を回避するためには、高いハードルが存在することは留意しておきましょう。
ドルペッグ制によって通貨危機のリスクが低いから
新興国への投資においてつねに付きまとうのが通貨暴落のリスクです。しかし、UAEディルハム（AED）に関しては、そのリスクが低いとされています。なぜなら、AEDは米ドルと固定相場制（ドルペッグ制）を採用しているからです。
1米ドル＝3.6725AEDで固定されており、実質的に米ドルを保有しているのと近い安定感があります。日本円が対米ドルで安くなっている現在、資産を円だけで持つことはリスクになり得ますが、ドバイ不動産を通じて「米ドルに連動する資産」を持つことは、通貨分散の観点からも有効な戦略です。
新興国投資の利回りと、先進国通貨の安定性を同時に享受できる稀有な市場といえます。
犯罪が少なく治安が良いから
投資だけでなく、移住や別荘地としての人気を支えているのが、世界トップクラスの治安の良さです。ドバイは厳格な法制度に加え、街中に張り巡らされた監視カメラや高い検挙率により、夜間に女性が一人で歩いても問題ないほど安全です。
経済指標としての治安の良さは、不動産価格に直結します。なぜなら、治安が良い場所には高所得層が集まり、家族連れの移住者が増えるからです。
学校や病院などのインフラも世界最高水準のものが揃っており、「安心して暮らせて、家族を呼べる」という要素が、不動産の下支えを強固なものにしています。
ドバイ不動産の種類と価格相場
ドバイの不動産市場は多種多様です。単身者向けのスタジオ・タイプから、広大な庭を持つ豪邸まで、目的に応じて選ぶことができます。ここでは、ドバイ不動産の種類と価格相場について解説します。
マンション・ヴィラ・タウンハウスの違い
まず、物件のタイプを解説します。
アパートメント
アパートメントは、日本のマンションに相当します。ドバイでもっとも一般的な投資対象であり、ダウンタウンやマリーナ地区にそびえ立つ超高層タワーはその象徴です。単身者からファミリー層まで幅広い世帯に選ばれており、建物内にはジムやプール、24時間対応のコンシェルジュが完備されているのが標準的な仕様となっています。
相場はエリアによって大きく変動しますが、スタジオ（ワンルーム）で100万AED（4,000万円）程度からあり、2ベッドルーム（2LDK）で200万AED（8,000万円）程度です。
ヴィラ
ヴィラは、完全に独立した戸建て住宅です。広大な敷地にプライベートプールや庭が付いていることが多く、富裕層のファミリー層に圧倒的な人気があります。
相場はエリア・物件によってまちまちですが、数百万AEDから、パーム・ジュメイラの高級物件では数億AED（数十億円）に達するものまであります。
タウンハウス
タウンハウスは、隣の家と壁を共有する連棟式の戸建て住宅です。ヴィラよりも手頃な価格で庭付きの生活ができるため、中間層のファミリーに需要があります。
相場は、200万AED（8,000万円）から350万AED（1億4,000万円）程度です。
オフプランとレディプランの違い
購入時期による分類も重要です。
オフプラン
オフプランは建設前・建設中の物件で、完成前に購入する形式です。最大のメリットは割安感と支払いプランにあります。物件完成までに数年かけて分割で支払うことができ、頭金は20％程度で済みます。
完成時に価値が上がっていれば、引き渡し前後に転売してキャピタルゲインを得ることも可能です。ただし、工期の遅延リスクには注意が必要です。
レディプラン
レディプラン（完成済み物件）は、すでに完成している物件です。すぐに賃貸に出して収益を得たり、自分が住んだりすることができます。現物を確認できるためリスクは低いですが、一括、または銀行ローンでの支払いが基本となります。
家具付き物件と家具なし物件
ドバイでは、最初から高級家具や家電（冷蔵庫、洗濯機、オーブンなど）が備え付けられた「Furnished（家具付き）」物件が多く存在します。購入後すぐに賃貸に出せるため、海外居住の投資家にとって手間が省けます。
家具なし物件は、自分の好みで内装を仕上げたい居住希望者や、少しでも購入コストを抑えたい投資家に選ばれます。ドバイではカーテンレールすらない完全なスケルトンに近い状態で引き渡されることもあるため、確認が必要です。
ドバイ不動産購入の具体的な流れ
日本とは手続きの進め方やスピード感が異なります。ドバイの商習慣を理解しておきましょう。ここでは、ドバイ不動産購入の具体的な流れを解説します。
- 信頼できる不動産エージェントを選ぶ
- 物件を内覧する
- 物件購入を予約し手付金を支払う
- SPA（不動産売買契約）を締結する
- DLD登記を行う
- 引き渡しと残金決済を行う
情報収集と資金計画を策定する
まずは「なぜドバイなのか」「予算はいくらか」を明確にします。ドバイ市場は変化が激しいため、数ヶ月前の情報が古いこともあります。最新のマーケットレポートを読み、為替レートの影響を考慮した資金計画を立てましょう。
信頼できる不動産エージェントを選ぶ
ドバイの不動産取引は、エージェント（不動産仲介会社）を介するのが一般的です。ここでもっとも重要なのは、そのエージェントがRERA（不動産規制局）の免許を保持しているかどうかです。
政府公認のエージェントはIDを持っており、法的に保護された取引をサポートします。日本人の場合は、現地の日本人エージェントや、提携している日本の窓口を利用すると、言葉の壁や商習慣の乖離を埋められるでしょう。
物件を内覧する
「百聞は一見にしかず」です。レディ物件であれば、建物の管理状態や周囲の騒音、眺望を確認します。
オフプランの場合は、デベロッパーが用意しているショールームを訪れます。ドバイのデベロッパー（エマール、ダマック、ナキールなど）にはそれぞれ特徴があり、過去の施工実績をチェックすることも不可欠です。
物件購入を予約し手付金を支払う
購入の意思が固まれば、まずはBooking（予約）を行います。予約金（通常は物件価格の5～10％）を支払い、物件を市場から下げてもらいます。人気物件の場合、数時間で完売することもあるため、事前の資金準備が勝敗を分けます。
続いて、売買の具体的な条件（価格、支払いスケジュール、引き渡し時期、ローン特約など）を記載したMoU（売買合意書）に署名します。
SPA（不動産売買契約）を締結する
予約から数週間以内に、正式な売買契約書であるSPA（Sales and Purchase Agreement）が発行されます。これには、支払いスケジュール、完成予定日、仕様、違約金規定などが詳細に記されています。
非常に分厚い書類ですが、特に支払い遅延に関するペナルティや、面積の増減に関する条項は入念に確認してください。SPAは英語で書かれているため、弁護士のレビューが推奨されます。
DLD登記を行う
ドバイ土地局（Dubai Land Department）にて登記を行います。オフプラン物件の場合はOqoodと呼ばれる仮登記が行われます。レディプラン物件の場合は、Title Deedという権利証が発行されます。この手続きにより、政府の台帳にあなたの所有権が公的に記録されます。
引き渡しと残金決済を行う
物件が完成（または取引完了）したら、残金を決済し、鍵を受け取ります。この際、Snaggingと呼ばれる内覧検査が非常に重要です。壁の傷、水回りのトラブル、電気系統の不具合がないかを専門会社と共にチェックし、修繕を求めた上で最終的な引き渡しを受けます。
購入にかかる物件価格以外の費用と税金
「税金がない」ドバイですが、手数料や維持費は発生します。ここでは、購入にかかる物件価格以外の費用と税金について解説します。
- DLD（ドバイ土地局）手数料
- 仲介手数料
- NOC（譲渡承諾書）費用
- 管理費（サービスチャージ）
- 海外送金コストや為替手数料
DLD（ドバイ土地局）手数料
もっとも大きな諸経費がこれです。物件価格の4％を登記費用としてDLDに支払います。レディプラン物件は買主が全額負担しますが、オフプラン物件の場合はデベロッパーが負担するケースも多くあります。
仲介手数料
中古物件購入の場合、物件価格の2％をエージェントに支払います。この手数料には5％のVAT（付加価値税）が加算されます。
なお、デベロッパーから直接購入するオフプラン物件の場合は、デベロッパーがエージェントに報酬を支払うため、買主側の手数料は無料になることが一般的です。
NOC（譲渡承諾書）費用
中古売買の際、売主がデベロッパーに対して「この物件を他人に売っても良いか」という承諾を得るための費用です。管理費の滞納がないことなどを確認するプロセスで、500～5,000AED程度がかかります。
管理費（サービスチャージ）
日本の管理費や修繕積立金に相当します。建物の延床面積（平方フィート：sqft）単位で年額が決まります。
相場は1sqftあたり15～30AED程度です。1,000sqft（約93㎡）の物件で、年間に2万AED（80万円）前後が目安です。ドバイの管理費は日本と比較すると高めですが、その分、プールやジム、24時間セキュリティといった豪華な設備が維持されています。
海外送金コストや為替手数料
数千万円、数億円という単位で送金するため、銀行の為替レート1円の差が大きなコスト増になります。日本のメガバンクから直接送金するよりも、WiseやRevolutなど為替手数料が安い専門の送金サービスを利用したり、外貨預金を活用したりすることで、数十万円単位の節約が可能です。
不動産購入で取得できる居住ビザ
ドバイ不動産を購入する大きな動機の一つが、居住ビザの取得です。最後に、不動産購入で取得できる居住ビザを2つ紹介します。
- 不動産ビザ（Property Owner Visa）
- ゴールデンビザ（Golden Visa）
不動産ビザ（Property Owner Visa）
物件価格が75万AED（3,000万円）以上の完成物件を所有している場合に申請できます。期間は2年で、更新可能です。物件が完成していること、ローンを利用する場合は一定の支払済額があることが要件となります。
不動産ビザがあれば、首長国連邦の居住者ID（Emirates ID）を取得でき、銀行口座の開設や現地での生活がスムーズになります。家族（配偶者や子）を帯同することも可能です。
ゴールデンビザ（Golden Visa）
投資家にとっての「憧れのステータス」といえるのが、10年間の長期居住ビザです。200万AED（8,000万円）以上の不動産を所有することが要件になります。
10年間更新不要で、UAE国外に6ヶ月以上滞在しても失効しません。また、スポンサーなしで就労や事業を行うことができ、家族だけでなく家事手伝いなどのスタッフも帯同できる非常に強力な権利です。
まとめ
ドバイ不動産は、高い収益性、圧倒的な税制メリット、ドルペッグ制による資産の安定性を兼ね備えた、世界でも稀有な投資対象です。急成長する市場ゆえに、デベロッパー選びやエリア選定、現地の法律にもとづいた正しい手続きが成功の鍵を握ります。
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