ドバイ不動産市場は、世界中の投資マネーを惹きつけ、今もなお驚異的な成長を続けています。かつては砂漠の中の新興都市というイメージもありましたが、現在のドバイはロンドンやニューヨークと並び称される世界最高峰の不動産市場へと変貌を遂げました。
今回は、2025年の最新市場概況からエリア別の詳細な価格相場、投資家が把握すべきリスクと将来性に至るまで、ドバイ不動産投資を成功させるための具体的な情報を解説します。
ドバイへの移住や資産防衛、収益向上を検討されている経営者・投資家の皆様にとって、最新の市場データにもとづいた正しい現状認識を持つことは、投資判断の第一歩となるはずです。
※文中のAED（ディルハム）・円レートは、1AED＝40円で計算しています。
2025年ドバイ不動産市場の概況
ドバイの不動産市場は、2025年に入っても勢いを失わず、取引件数と取引総額の両面で歴史的な高水準を維持しています。国際的な資本の流入と強力な国家戦略に支えられ、中東のビジネスハブとしての地位を確固たるものにしています。
パンデミック以降、ドバイは「安全な避難先（セーフ・ヘイブン）」としての評価を確立し、世界的な地政学リスクが高まるなかで、その安定性が再評価されているのです。ここでは、2025年のドバイ不動産市場の概況を解説します。
不動産価格は上昇トレンドを継続中
富裕層の流入と国内需要の高まりを背景に、プライムエリアの物件価格は継続的な上昇傾向を示しています。特に2021年から2024年にかけての急激な回復を経て、現在は安定した「成熟期の上昇」へと移行しつつあります。
一部のメディアではバブルを懸念する声も聞かれますが、実際のデータを見ると、価格上昇は実需をともなったものであることがわかります。多くの富裕層が単なる投機目的ではなく、家族との居住やビジネスの拠点として物件を購入しており、これが市場の底堅さを支えています。
2025年8月は不動産取引総額400億AEDを突破
2025年8月の不動産取引総額は、400億AED（1兆6,000億円）を超えました。前年同月比で大幅な増加を記録しており、市場の活況を端的に示しています。
注目すべきは、中古物件の取引だけでなく、オフプラン（未完成）物件への投資が取引の多くを占めている点です。投資家がドバイの長期的な成長と、デベロッパーによる開発能力を高く信頼していることの証左といえるでしょう。
開発の初期段階で購入するオフプラン物件は、引き渡し時のキャピタルゲインを狙いやすいことから、国内外の投資家から依然として高い支持を集めています。
2025年の平均物件価格とsqft単価
エリアや物件タイプによって幅はありますが、ドバイ全体の平均sqft（平方フィート）単価は継続的に上昇しており、投資判断の基準となる価格水準が明確になりつつあります。
ドバイ不動産のデータを公表している「DXB Interact」の数字を見てみましょう。
2025年現在、ドバイ市場全体のアパートメント（マンション）の平均物件価格は129万7,069AED（5,188万2,760円）、平均sqft単価は1,723AED（6万8,920円）となっています。高級エリアでは平均物件価格が300万AED（1億2,000万円）を超えることも珍しくなく、エリアごとの「ブランド力」が価格を決定づける大きな要因となっています。
東京の都心部と比較しても遜色ない、あるいはそれ以上の価値を持つ物件が増えており、投資家はあらためてドバイの潜在力を注視する必要があります。
参照元：DXB Interact
エリア別に見るドバイ不動産の価格相場
ドバイ不動産の投資判断において、エリア選定は重要です。ドバイはエリアごとにキャラクターが明確に分かれており、居住者の属性や想定される利回りも異なります。ここでは、高級物件から手頃な価格帯まで、主要5エリアについてアパートメント（マンション）とヴィラ（戸建て住宅）の2025年現在の価格相場を紹介します。
- パームジュメイラ
- ダウンタウン・ドバイ
- ビジネスベイ
- ジュメイラ・ビレッジ・サークル
- ドバイヒルズ
※出典はすべて「DXB Interact」です。
パームジュメイラ
世界的なランドマークであり続ける人工島のパームジュメイラは、超富裕層向けのレジデンスが集中する最高級プライムエリアです。このエリアの物件は、特に世界経済の影響を受けにくく、安定した資産価値を保ち続けています。
海に囲まれた唯一無二のロケーションは、供給が限られているため、希少価値が極めて高いことが特徴です。
アパートメントの価格相場
パームジュメイラのアパートメントは、最高級のレジデンスやラグジュアリーなサービスアパートメントが多く、平均的な価格帯は他エリアと比較して最も高水準にあります。
DXB Interactの最新データによれば、アパートメントの平均価格は480万AED（1億9,200万円）、sqft単価は3,057AED（12万2,280円）となっています。エリントン・オーシャンハウスのような超有名プロジェクトでは、その数倍の価格で取引されることも珍しくありません。
ヴィラの価格相場
プライベートビーチへのアクセスを持つヴィラは、世界中の富裕層からつねに高い需要があり、数億から数十億円規模の取引も珍しくありません。ヴィラの平均価格相場は3,470万AED（13億8,800円）となり、最高級物件では1億AED（40億円）を超える取引も頻繁に行われています。sqft単価は4,428AED（17万7,120円）です。
その圧倒的なステータス性から、資産の保全を目的とした長期保有の投資家に選ばれる傾向があります。
ダウンタウン・ドバイ
ブルジュ・ハリファとドバイモールを中心としたダウンタウンドバイは、都市生活の中心地であり、ビジネスと観光の拠点です。ドバイの「顔」とも言えるこのエリアは、賃貸需要が安定しており、流動性の高さが魅力です。
アパートメントの価格相場
最高級ブランドのアパートメントが立ち並び、不動産価格はパームジュメイラに次いで高い水準を維持しています。アパートメントの平均価格は305万AED（1億2,200万円）、sqft単価は2,960AED（11万8,400円）です。
ブルジュ・ハリファが見える「ブルジュ・ビュー」の物件にはプレミアム価格がつき、高い利回りだけでなく将来の資産価値上昇も期待できるエリアです。
ヴィラの価格相場
中心地ではヴィラの供給は限られますが、一部の高級コミュニティでは非常に高額なヴィラ取引が見られ、限定的ながらも強い需要が存在します。
ダウンタウン直結のヴィラ物件は極めて稀少で、平均価格が605万AED（2億4,200万円）となっています。都会の利便性とプライベート感を両立させたい層に支持されています。
ビジネスベイ
ダウンタウン・ドバイの隣に位置するビジネスベイは、商業と住宅が融合した成長著しいエリアで、比較的手の届きやすい価格帯の高級物件が増加しています。近年では運河沿いの開発が進み、モダンな高層レジデンスが次々と誕生しています。
アパートメントの価格相場
若手ビジネスパーソンや家族層からの需要が高く、中価格帯のアパートメント取引が活発で、投資家にとって最も流動性の高い市場の一つです。
平均価格は160万AED（6,400万円）、sqft単価は2,477AED（9万9,080円）です。ダウンタウンに隣接しながらも、比較的手に取りやすい単価設定となっているのがわかります。収益物件としての安定感があることが特徴です。
ヴィラの価格相場
ビジネスベイ自体は主にアパートメントが中心ですが、隣接する運河沿いや一部区画で少数供給されるヴィラは極めて高い希少価値があります。供給量が極めて限定されているため、DXB Interactのデータはありません。
ジュメイラ・ビレッジ・サークル
JVCとして知られるこのエリアは、中心部へのアクセスが良好ながらも、手頃な価格帯で良質な物件が豊富に提供されています。円形の街区設計が特徴で、学校や公園が充実しているため、居住エリアとしての評価が高まっています。
アパートメントの価格相場
市場全体の平均より比較的安価な価格帯で推移しており、高い利回りを重視する投資家にとって魅力的なエリアとなっています。アパートメントの平均価格は99万4,000AED（3,976万円）で、sqft単価は1,461AED（5万8,440円）です。
低い取得コストに対して賃料が安定しているため、ネット利回りで5～7％を狙える物件も多く存在します。
ヴィラの価格相場
家族層向けのタウンハウスやヴィラが中心で、高級エリアのヴィラよりは安価ですが、実需の増加に伴い価格の上昇傾向が見られます。平均価格は300万AED（1億2,000万円）、sqft単価は1,538AED（6万1,520円）となっており、ドバイの高級住宅市場のなかではエントリー層向けのヴィラエリアとして、確固たる地位を築いています。
ドバイヒルズ
高級住宅街として計画的に開発されているドバイヒルズは、広大な緑地とゴルフ場を中心とした富裕層向けの新興エリアで、病院、学校、モールが完備された完成度の高いコミュニティです。
アパートメントの価格相場
ゴルフ場を見下ろす景観の良い高級アパートメントが中心で、ダウンタウンやパームジュメイラに比べると比較的新しい物件が多く、モダンな設備が充実しています。
平均価格は203万358AED（8,121万4,320円）で、sqft単価は2,426AED（9万7,040円）です。自然と都会の融合を求める層に非常に人気があり、賃貸付けも極めてスムーズなエリアです。
ヴィラの価格相場
広大な敷地を持つ独立型ヴィラは、ドバイの富裕層や欧米からの移住者に非常に人気があり、取引価格は年々急上昇しています。
平均価格は861万2,240AED（3億4,448万9,600円）を記録し、sqft単価は2,315AED（9万2,600円）にまで上っています。比較的安価なタウンハウスも存在しますが、ゴルフ場沿いの独立型ヴィラになると1,500万AED（6億円）以上の超高級物件になります。
プライバシーと景観を重視する富裕層から指名買いが入るエリアです。
ドバイ不動産の価格が上昇している主な要因
ドバイ不動産の価格上昇は一過性のブームではなく、国家戦略と世界的な経済要因が複合的に作用した結果です。ここでは、なぜドバイがこれほどまでに選ばれ続けるのか、根本的な理由を解説します。
- ドバイ政府の積極的な都市開発計画
- 富裕層の流入と外国人労働者の増加
- 税制優遇と良好な投資環境
- 長期居住ビザ制度の存在
ドバイ政府の積極的な都市開発計画
ドバイ政府は「ドバイ・都市マスタープラン 2040」を掲げ、都市の緑地化とインフラ整備、居住エリアの拡張を計画的に進めています。この計画では、人口を2040年には780万人に増やすことが目指されており、それに合わせた交通網の整備や、公共スペースの拡充が明記されています。
政府が明確な成長ビジョンを示し、着実に実行していることが、不動産市場への信頼感と需要を継続的に高める最大の原動力となっています。
富裕層の流入と外国人労働者の増加
不安定な世界情勢の中、ドバイは政治的・経済的な安定性と高い生活水準から、世界中の富裕層の新たな移住先となっています。ロシアによるウクライナ軍事侵攻直後には、ロシアの富裕層がこぞって移住するという現象が見られました。ヨーロッパや中国などからの富裕層の流入も顕著です。
ドバイは企業誘致にも積極的で、デジタルノマドやテック企業の起業家に対するサポートも手厚いため、高所得な外国人労働者の人口が増加しています。特に暗号資産（仮想通貨）などのWeb3.0（ウェブスリー）やフィンテックに力を入れており、最新技術に携わるエリートビジネスパーソンが数多く移住しています。
賃貸市場においても需要がつねに供給を上回る状態が続いており、投資物件としての魅力が増しています。
税制優遇と良好な投資環境
所得税、固定資産税、キャピタルゲイン税（譲渡所得税）がゼロというタックスヘイブン政策は、投資家にとって極めて魅力的なものです。日本の不動産投資と比較すると、その税務上の有利さは圧倒的です。
また、外国人による不動産購入の規制が少なく、フリーホールドエリアであれば外国人が土地を含めて完全に所有できる点も、国際的な資金流入を加速させています。
ただし、タックスヘイブンの恩恵を受けるためには、日本の非居住者とならなければならないことには留意してください。
長期居住ビザ制度の存在
一定額以上の不動産投資を行うことで取得できる不動産ビザ（Property Owner Visa）やゴールデンビザ（Golden Visa）の存在は、ドバイへの永住権や長期滞在を望む富裕層にとって、不動産購入の直接的な動機付けとなっています。
具体的には、不動産ビザは75万AED（3,000万円）以上、ゴールデンビザは200万AED（8,000万円）以上の不動産を購入することで長期滞在ビザが発行され、家族を含めた長期的な生活の基盤を確保できます。
この制度により、ドバイ不動産は単なる「投資商品」から、グローバルな「居住の権利」へと価値が高められました。
ドバイ不動産で注意すべきリスクとその対策
ドバイ不動産への投資は魅力に満ちていますが、成功するためには潜在的なリスクを正確に把握し、適切な対策を講じることが不可欠です。ここでは、バイ不動産で注意すべきリスクとその対策を解説します。
- 世界経済動向が及ぼす影響
- ドル／AED／円の為替変動
- 新規供給の増加による価格調整リスク
世界経済動向が及ぼす影響
ドバイは、かつてリーマンショックの直撃によって「ドバイショック」と呼ばれる不動産暴落劇を経験しています。ドバイは国際都市であるため、外部の経済環境に敏感に反応します。
現在、米国・トランプ政権の関税政策や中国の経済停滞突入の兆しなど、世界経済は不透明感を増しています。万が一、世界的な経済危機が起これば、ドバイ市場も一時的な混乱を受ける可能性があります。
ドル／AED／円の為替変動
UAEディルハム（AED）は米ドルにペッグ（連動）しているため、新興国にありがちな通貨危機は起きにくいとされています。ただし、日本の投資家にとってドバイへの投資は、ドル円の為替相場に大きく左右されることになります。
近年の円安局面では、日本円で投資を始める際の物件購入価格が高騰します。逆に将来、円高に振れた場合、売却益や家賃収入の円換算額が目減りすることになります。
為替変動リスクは、ドバイ不動産投資に限らずあらゆる海外投資につきもののリスクですが、為替変動に負けないリターンを得ることが目標になります。
新規供給の増加による価格調整リスク
現在、ドバイでは多数の新規プロジェクトが進行しており、人気エリアでのオフプラン物件の供給が過熱しています。一度に大量の物件が完成するタイミングでは、一時的な価格調整や賃料の下落が起こる可能性も否定できません。
しかし、2040年までの人口増加予測を考慮すれば、中長期的には供給過剰は解消されるとの見方が一般的です。「バブル崩壊」のような状況にはならないと予想されるものの、供給スケジュールや周辺エリアの競合物件の状況は、冷静に分析しましょう。
まとめ
ドバイ不動産市場は、強力な国家戦略と国際的な資本流入により、依然として高い成長ポテンシャルを秘めています。2025年現在、価格は上昇傾向にありますが、その中身は実需にもとづいた健全な成長であり、世界中の投資家がその将来性に注目しています。
一方で、エリア選定の重要性や、為替・供給リスクといった考慮すべき点も少なくありません。最新の市場データにもとづき、最適な物件を選定するためには、現地の事情に精通したパートナーの存在が不可欠です。
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