ドバイは、世界が注目する中東のビジネスと観光の中心地となりました。その不動産市場、特にマンションは、投資家や移住を考える人々にとって、ますます魅力的な選択肢となっています。
今回は、ドバイのマンション価格の現状と将来性、エリアごとの特徴、購入時のポイントなどをわかりやすく解説します。これからドバイでのマンション投資や移住を検討する方にとって、参考となる情報を提供いたしますので、最後までお読みください。
世界中の投資家が熱視線を送るドバイ不動産市場の概要
まずはドバイの不動産市場全体の動きと、その魅力について概観します。
不動産価格の推移と将来の展望
ドバイの不動産市場は、過去十数年にわたり大きな変動を経験してきました。その中でも近年、再び注目を集めている理由をひもときます。
コロナ禍以降活気が戻る
2020年から始まった新型コロナウイルスの影響により、一時はドバイの不動産市場も停滞しました。しかし、パンデミックが落ち着き始めるとともに、観光・ビジネス需要が急速に回復し、不動産市場も活気を取り戻しています。政府の柔軟な対応や経済活動の早期再開が功を奏し、2021年以降は価格の上昇傾向が続いています。
不動産価格上昇を支えた要因とは
ドバイの不動産価格が回復・上昇している背景には、いくつかの明確な要因があります。
まず、人口の増加や海外からの移住者の流入により住宅需要が拡大しています。また、大規模な都市開発プロジェクトが相次いで進められており、街全体の魅力や価値も高まっています。グローバル企業の拠点設置や大型イベントの開催も経済を活性化させ、不動産需要を押し上げています。
ドバイ不動産が注目される理由
世界中の投資家たちは、なぜドバイに注目しているのでしょうか？ドバイ不動産が注目される主な理由は次のとおりです。
- 税制が優遇されているから
- 都市開発計画に将来性があるから
- 通貨が安定しているから
税制が優遇されているから
ドバイには、日本をはじめとする多くの国で見られる所得税やキャピタルゲイン税（譲渡所得税）が存在しません。不動産を運用して得られる収益がそのまま利益になりやすく、投資効率が非常に高いといえます。
2023年に法人税が導入されましたが、それでも税率は9％と低く、他国と比較すれば依然として大きな魅力となっています。
都市開発計画に将来性があるから
ドバイ政府は、「ドバイ2040都市マスタープラン」などの長期的な都市開発計画を掲げており、持続可能なインフラ整備、高品質な住環境、スマートシティの実現が進んでいます。
都市開発計画は不動産の長期的価値を支える要因となり、投資家にとっては将来性ある市場と映っています。
通貨が安定しているから
アラブ首長国連邦（UAE）の通貨・ディルハムは、アメリカドルと連動したペッグ制を採用しており、為替レートが安定しています。経済基盤の脆弱な新興国で起こりやすいとされる「通貨危機」のリスクが、ドバイでは抑えられるため、外国人投資家にとって大きな安心材料となります。
ドバイ不動産市場の特徴
ドバイでは、以前と比べて外国人の不動産購入がより容易になっています。制度整備が進んだことで、投資や移住のハードルが大きく下がりました。
- 不動産取引が公正である
- 所有権付き不動産の購入が可能である
- 居住ビザ制度が整備されている
不動産取引が公正である
ドバイ土地局（DLD）は、不動産取引に関するすべての手続きをデジタル化・一元管理しており、高い透明性を実現しています。公式の取引価格や登記情報もオンラインで確認できるため、不正やトラブルのリスクが低いことが特徴です。
所有権付き不動産の購入が可能である
特定のエリア（フリーホールドエリア）では、外国人でも土地付きの不動産を100％の所有権で購入できます。これは中東地域では珍しく、ドバイの大きな魅力の一つです。実際に所有し、自ら利用したり売却したりできるという自由度の高さが投資家の人気を集めています。
居住ビザ制度が整備されている
ドバイでは、一定額以上の不動産購入によって長期居住ビザを取得できる制度があります。
不動産ビザ（Property Owner Visa）では、75万ディルハム（約3,750万円）以上の不動産購入によって取得でき、配偶者や子どもとともに2年間の居住が可能になります。また、200万ディルハム（約8,000万円）以上の不動産に投資するなどの要件をクリアすると、5年間または10年間有効なゴールデンビザ（Golden Visa）を取得する道も開かれています。
居住ビザ制度の存在によって、ドバイ不動産は投資案件としてではなく、実需案件としての選択肢も拡がります。
ドバイ不動産の種類と特徴
ドバイでは、ライフスタイルや投資目的に応じて選べる不動産の種類が豊富にあります。主に「アパートメント」「ヴィラ」「タウンハウス」の3種類があり、それぞれに異なる魅力と市場傾向があります。ここでは、それぞれの特徴について解説します。
- マンション｜「アパートメント」と呼ばれる
- 戸建て住宅｜「ヴィラ」と呼ばれる
- タウンハウス｜人気を集めている
マンション｜「アパートメント」と呼ばれる
ドバイにおけるマンションタイプの不動産は、一般的に「アパートメント」と呼ばれています。ビル型の集合住宅で、ダウンタウン・ドバイやドバイ・マリーナなどの都市部に数多く存在します。
アパートメントはスタジオタイプ（ワンルーム）から3ベッドルーム以上の広々とした住戸まで多様なバリエーションがあり、購入者のニーズに応じて選択できます。物件ごとに共有施設（プール、ジム、レセプション、セキュリティなど）の有無やグレードにも大きな差があり、価格帯も平米あたり1万～3万ディルハム（約40～120万円）と幅広いことが特徴です。
都市型ライフスタイルを好む単身者や共働き夫婦、また賃貸需要を見込む投資家にとっては、アクセスの良いアパートメントが有力な選択肢となります。
戸建て住宅｜「ヴィラ」と呼ばれる
「ヴィラ」と呼ばれる戸建て住宅は、広い敷地とプライバシーが確保された贅沢な住環境を特徴としています。パーム・ジュメイラ、エミレーツ・ヒルズ、アラブアン・ランチズなどがヴィラの人気エリアで、いずれも閑静な住宅街にあり、家族連れや富裕層にとって理想的な住まいです。
ヴィラの価格はエリアや敷地面積、築年数によって大きく異なりますが、一般的に1戸あたり数百万～数千万ディルハム（1億～数億円）に達します。多くの物件ではプライベートプールやガーデン、メイドルームなどが完備され、ラグジュアリー志向の高い居住者に人気があります。
また、ヴィラは自宅用だけでなくハイエンドな短期レンタルとしての需要もあり、高い利回りを狙う投資家にとっても注目されています。
タウンハウス｜人気を集めている
ヴィラとアパートメントの中間的存在として近年人気が高まっているのが「タウンハウス」です。タウンハウスは、2階建ての低層住宅が連なっている「長屋スタイル」で、外観は戸建てに近いものの隣家と壁を共有している点が特徴です。
ドバイ・ヒルズ・エステート、DAMACヒルズ、ムダン（MUDON）などの郊外エリアを中心に開発が進んでおり、比較的手ごろな価格で購入できるため、若い家族や中間層の投資家に支持されています。
価格帯はヴィラよりも抑えめで、2～3ベッドルームのユニットで約150万～300万ディルハム（約6,000万～1.2億円）程度が相場です。駐車スペースや小庭がついている物件も多く、アパートメント以上の居住性を求める人々に適した選択肢となっています。
エリア別に見るマンション価格の相場
ドバイの不動産市場は、エリアごとの開発状況や需要の違いによって価格帯に大きな差があります。ここでは、ドバイ市内の主要エリアを「プライムエリア」と「発展途上エリア」に分け、それぞれのマンション価格の傾向や特徴を解説します。
プライムエリア（高級地帯）
「プライムエリア」は、ドバイの中でも特に地価が高く、高級住宅やブランドレジデンスが密集している地域です。物件の平米単価は2万～4万ディルハム（約80～160万円）に達することもあり、長期保有による資産価値の安定が見込まれています。富裕層の実需だけでなく、海外からの投資資金も流入しやすいエリアです。
ドバイ・マリーナ
海沿いのリゾート感と都市的な利便性を兼ね備えた「ドバイ・マリーナ」は、ドバイの中でも屈指の人気を誇る高級住宅街です。高層マンションが立ち並び、ヨットハーバーを望む景観は国際的な富裕層を魅了しています。
ここでは、1ベッドルームのアパートメントで約150万～250万ディルハム（6,000万～1億円）程度が相場で、平米単価は約2.5万ディルハム前後（約100万円）となることもあります。家具付きの高級レジデンスや短期賃貸需要も強く、利回りは5～7％程度が期待されます。
ダウンタウン・ドバイ
世界一の高層ビル「ブルジュ・ハリファ」を中心に広がるこのエリアは、ドバイの象徴的なランドマークに囲まれた高級ゾーンです。ドバイモールやドバイ・ファウンテンなど観光・商業施設も集中しており、つねに高い需要があります。
マンション価格は、スタジオタイプでも150万ディルハム以上、2ベッドルーム以上になると300万～600万ディルハム（約1.2～2.4億円）になります。
ビジネスベイ
金融や商業施設が集中しているのが、ビジネスベイです。かつてはオフィス街の印象が強かったこの地域ですが、近年は高級住宅地としての再開発が進んでおり、ブルジュ・ハリファやドバイ運河を望むレジデンスの供給が増えています。
価格は、ドバイ・マリーナやダウンタウンと比べると若干控えめで、1ベッドルームで120万～180万ディルハム（約4,800万～7,200万円）程度が中心です。成長性と中心地へのアクセスの良さを兼ね備えた、バランスの良い投資先として注目されています。
発展途上エリア
プライムエリアに比べて価格が抑えられている一方、将来的な開発・再評価が見込まれているのが発展途上エリアです。インフラ整備や商業施設の誘致が進み、資産価値の上昇や賃料の向上が期待されています。
ジュメイラ・ビレッジ・サークル（JVC）
JVCは、比較的低価格で住宅を手に入れられる点が特徴の郊外型エリアです。スタジオや1ベッドルームの物件が中心で、価格帯は約50万～120万ディルハム（約2,000万～4,800万円）。中所得層や初めて不動産を購入する人々に人気があります。
最近ではカフェやスーパー、学校などの生活インフラも整備されてきており、利回り重視の投資家や、住み替えを検討する家族層からの関心も高まっています。
ドバイ・サウス
かつて「エキスポ2020」の開催地だったドバイ・サウスは、今後の大規模開発が期待されるホットスポットです。アル・マクトゥーム国際空港の近隣に位置し、物流や交通インフラの中心地として発展が進んでいます。
物件価格は比較的リーズナブルで、1ベッドルームで60万～100万ディルハム（約2,400万～4,000万円）程度。将来的な都市機能の集中により、価格上昇のポテンシャルが大きいエリアとされています。
ドバイ・クリーク・ハーバー
ドバイ・クリーク沿いに展開されている大規模複合開発地区で、水辺の美しい景観と未来志向の都市計画が特徴です。今後は「ブルジュ・ハリファを超える高さの超高層ビル」の建設が計画されており、投資家の期待が高まっています。
価格帯は、1ベッドルームで約100万～180万ディルハム（4,000万～7,200万円）程度と、開発が進むほどに上昇傾向が見られます。先行投資の観点から見ると、割安感のある魅力的な選択肢です。
「レディプラン物件」と「オフプラン物件」の概要
ドバイの不動産市場では、「完成済み物件（レディプラン物件）」と「建設中物件（オフプラン物件）」という2つの主要な販売形態があります。どちらも国内外の投資家から人気がありますが、それぞれ購入時の条件や運用のタイミング、リスクとリターンの特性が異なります。最後に、それぞれの概要を解説します。
レディプラン物件とは
レディプラン物件とは、すでに完成している物件です。内覧して実物を確認できるのが最大のメリットです。購入後すぐに入居や賃貸運用が可能なため、スピード感のある投資を求める人や、現物重視の購入者にとって人気の選択肢となっています。
完成済み物件の大きな魅力は、購入後すぐに収益化が可能である点です。とくに賃貸需要の高いエリアでは、購入直後から家賃収入を得られるケースもあり、キャッシュフローを早期に確保したい投資家に適しています。
建物や設備、室内の内装、眺望、周辺の生活環境などを実際に確認してから購入を決められるため、将来的な不安要素が少ないことも特徴です。中古物件であれば、これまでの修繕履歴や管理状態などもあわせてチェックでき、より安心して判断することができます。
レディプラン物件は、未完成物件に比べて価格が高くなる傾向にあります。完成している分、将来の不確実性が少なく、すぐに収益化できるというメリットが価格に反映されているからです。
人気エリアにおいては競争率も高く、売り出されるとすぐに買い手がつくケースも少なくありません。購入の際にはスピーディな判断と、信頼できるエージェントのサポートが重要になります。
オフプラン物件とは
オフプラン物件とは、まだ建設中あるいは計画段階にある物件です。完成までに時間はかかりますが、その分価格が割安であるという大きなメリットがあります。
デベロッパーが分割払い制度を用意しており、頭金が少額で済む場合も少なくありません。完成までの間に物件価格が上昇すれば、引き渡し直後に売却して収益を得るキャピタルゲイン狙いの投資も可能です。
ただし、完成までの期間に市場環境が変化したり、建設が遅延・中止になったりするリスクもあるため、開発実績が豊富な信頼できるデベロッパーを選ぶようにします。
まとめ
税制優遇措置や将来性豊かな都市開発計画、外国人にも開かれた制度など、ドバイは不動産投資の対象としても、実際の移住先としても魅力的な都市といえるでしょう。
ドバイのマンション価格は、エリアや物件の種類によって幅広く異なります。ご自身の目的や予算、リスク許容度に応じて最適なマンションを選択し、ドバイの成長とともに資産価値を高めていく戦略が重要となります。
正確な情報と慎重な判断にもとづき、理想的なドバイのマンション購入を目指しましょう。
