ドバイは、海外投資先として注目を集めています。不動産市場の成長性と税制の優遇措置は、日本人投資家にとって大きな魅力です。今回は、ドバイ不動産投資における税金の仕組みと、日本との違い、注意点をわかりやすく解説します。
ドバイ不動産投資の魅力
ドバイの不動産投資は、世界中の投資家から注目されています。ここでは、ドバイ不動産投資の魅力を3点にまとめます。
- 外国人でも不動産を購入できる
- 賃貸需要が強く利回りが高い
- 将来的な資産価値の上昇を期待できる
外国人でも不動産を購入できる
ドバイでは外国人に対しても不動産の所有が認められており、政府が指定するフリーホールドエリアでは完全所有権での購入が可能です。これは中東地域では珍しく、海外からの直接投資を促進するために設計された政策の一つです。
また、一定額以上の不動産購入により、「ゴールデンビザ」の取得資格を得られる点も大きな魅力です。同ビザを取得すれば、5年または10年間の長期滞在が可能となり、現地での生活基盤を形成できます。
賃貸需要が強く利回りが高い
ドバイの不動産投資が優れている点として、安定した賃貸需要と高利回りが挙げられます。ドバイには外国からの移住者が多数居住しており、全人口の約90％を外国人が占めているというユニークな人口構成があります。多様な居住ニーズが生み出され、賃貸需要が途切れることがありません。
ドバイの賃貸不動産は利回りが高く、年間5％～9％の利回りを実現している物件も珍しくありません。スタジオタイプや1ベッドルームのアパートメント（マンション）は、投資額が比較的抑えられる上に単身赴任のビジネスパーソンや短期滞在者からの需要が強いため、効率的な運用が可能です。
ドバイ市場では短期賃貸借も活発で、観光需要の高まりに伴い、Airbnbなどを利用した運用も普及しています。日本では「民泊」ですが、ドバイでは「ホリデーホーム」と呼ばれています。適切なエリアと物件を選べば、少額の投資であっても安定収入を生み出すポートフォリオを構築できるのです。
将来的な資産価値の上昇を期待できる
ドバイでは、今なお多くの大規模インフラ・都市開発プロジェクトが進行しており、それが不動産市場全体の価値を押し上げる要因となっています。
代表的な例としては、2021年に開催されたドバイ万博の開催地周辺を中心に整備された都市「ディストリクト2020」や、新国際空港「アル・マクトゥーム国際空港」の拡張計画などが挙げられます。
「スマートシティ構想」や「グリーンエネルギー政策」など、持続可能な都市開発にも力を入れており、不動産価値の中長期的な安定に貢献しています。将来的な人口増加や経済成長を背景に、不動産価値の上昇とキャピタルゲインが見込まれる点もドバイが注目される大きな理由です。
ドバイの基本的な税制
ドバイが世界中の投資家にとって魅力的な理由の一つは、その極めて優遇された税制にあります。ここでは、ドバイ不動産投資における各種税制のポイントを解説します。
- 所得税がかからない
- キャピタルゲインの税金がかからない
- 住民税がない
- 法人税は限定的に導入されている
- 固定資産税がない
- 相続税・贈与税がない
- 付加価値税（VAT）がある
所得税がかからない
ドバイでは、個人の所得に対して税金が一切課されません。これは給与収入に限らず、家賃収入などの不動産所得にも適用されるため、不動産投資を行う個人にとっては有利な環境です。
日本では、不動産所得は当然課税対象であり、最高税率は45％にもなりますが、ドバイではそのような課税がありません。基本的に、税引き前キャッシュフローと税引き後キャッシュフローの区別がなくなります。
この非課税制度はドバイに居住していない外国人投資家に対しても適用されるため、日本に住んだままドバイの物件を保有していても、ドバイ現地では一切の所得税が課されません（ただし、日本の税法が適用されます。）。
キャピタルゲインの税金がかからない
不動産投資におけるもう一つの大きな収益源であるキャピタルゲイン、すなわち不動産の譲渡所得にも、ドバイでは税金がかかりません。
日本では、所有期間が5年を超える長期譲渡所得で20.315％、所有期間が5年以内の短期譲渡所得で39.63％の譲渡所得税が課税されますが、ドバイではこれが一切不要です。
中長期で不動産価値の上昇が予測されるドバイでは、このキャピタルゲイン非課税の恩恵が大きく、不動産の値上がり益を狙う投資スタイルにおいて強力な支援材料となります。
住民税がない
ドバイには「住民税」という概念そのものが存在しません。日本では所得に応じて地方自治体ごとに住民税が課され、通常10％の課税が発生します。不動産所得に対しては、所得税と住民税の両方が発生するわけですが、ドバイではそのような負担が一切ありません。
法人税は限定的に導入されている
ドバイでは長らく法人税も存在しない状況が続いていましたが、2023年から新たに法人税制度が導入されました。ただ、対象は年間企業所得が375,000ディルハム（約1,500万円）を超える法人に限定されており、税率は9％と国際的に見ても低水準です。
固定資産税がない
ドバイでは、不動産を所有していても固定資産税は一切課されません。日本では、土地・建物に対して毎年1.4％（標準税率）の固定資産税が発生し、長期保有しているだけで継続的なコストがかかりますが、ドバイにはこのような税制は存在しません。
相続税・贈与税がない
ドバイでは、資産を次世代に引き継ぐ際に発生する相続税や贈与税も設けられていません。日本では最大55％の高額な課税が行われますが、ドバイではこれらの税負担がゼロであるため、資産承継がスムーズかつ効率的に行えます。
この点は、子や孫への資産承継を考える富裕層にとって魅力的です。生前贈与や相続対策を兼ねた不動産投資先として、ドバイは非常に有力な候補となります。
ただし、日本の相続税・贈与税を免れるためには、非常に高いハードルが存在します。相続対策のためにドバイ移住を考えている人は、国際税務に詳しい税理士やコンサルタントに相談するようにしましょう。
付加価値税（VAT）がある
ドバイは多くの税金が免除されている一方で、付加価値税（VAT）が存在します。これは日本の消費税に相当するもので、標準の税率は5％です。不動産においては、物件の種類によってVATが課されるケースと課されないケースがあります。
ドバイと日本の税制の違いと注意点
ドバイの不動産投資が注目される理由の一つは、その魅力的な税制にあります。ただし、日本に住みながら投資を行う場合には、日本の税法が適用される点に注意が必要です。ここでは、ドバイと日本の税制の違いと注意点について解説します。
- 日本の居住者には日本の税制が適用される
- ドバイの税制を享受するには「日本の非居住者」になる必要がある
日本の居住者には日本の税制が適用される
日本の税法では、居住者と見なされる人は全世界所得に対して課税されます。したがって、日本に住みながらドバイの不動産に投資し、家賃収入や売却益を得た場合、それらは日本国内で課税対象となります。ドバイ側では非課税であっても、日本ではその所得を税務申告しなければなりません。
日本・UAE間の租税条約とは？
日本と外国との間には、二重課税の除去や脱税・租税回避の防止のために「租税条約」が結ばれることがあります。日本とUAE（アラブ首長国連邦）の間でも結ばれています。
UAE側で源泉課税が行われた場合、その分は日本での課税から控除される、または日本側での課税が調整される仕組みになっています。租税条約は非常に複雑な文書であり、適用条件や対象所得の範囲などを正確に理解するには、専門家のサポートが不可欠です。
外国税額控除の活用
ドバイで何らかの税金が発生した場合でも、日本では「外国税額控除」の制度を活用できます。日本の所得税から外国で支払った税金を差し引くことができる制度で、二重課税を防ぐための有効な手段です。
適用するためには適切な書類提出や証明が必要であり、税務署による審査も入ります。そのため、手続きを怠ったり誤った情報を申告したりした場合には、控除が認められず、結果的に重い税負担を強いられる可能性もある点には注意が必要です。
ドバイの税制を享受するには「日本の非居住者」になる必要がある
ドバイの税制上のメリットを最大限に享受するには、日本の税法において「非居住者」として認定される必要があります。非居住者となれば、日本の課税対象は国内源泉所得のみに限定され、ドバイで得た家賃収入や売却益に対して日本では課税されません。
ドバイでの非課税制度をフルに活用でき、投資効率が飛躍的に高まります。ただし、非居住者となるためには、単にドバイに滞在するだけでは不十分で、税務上の「生活の本拠」を日本から移す必要があります。
「非居住者」になるには
日本の税務当局において「非居住者」と認定されるには、次の2つの条件を満たさなければなりません。
- 住所が日本にないこと：ここでの「住所」とは生活の本拠地のことであり、原則として日本で生活している場所、つねに帰る場所が存在しないことを意味します。
- 居所が日本にないこと：これは、一定期間以上継続して日本に住んでいないことを指します。具体的には、1年以上継続して海外に居住し、日本での滞在日数が年間183日未満であることが基準とされます。
この2つの条件は、「職業の所在」「扶養家族の居住地」「生活費の送金状況」なども総合的に考慮されて判断されます。仮に本人がドバイに住んでいても、家族が日本に残っていたり、仕事の拠点が日本にあったりする場合などは、非居住者として認められないリスクがあります。
「非居住者」の認定は非常に繊細かつ複雑であり、慎重な準備と明確な証拠が求められます。事前に税理士や専門家に相談し、自身の状況が非居住者要件を満たすかどうかの確認が重要です。
ドバイでの不動産投資における税務上の注意点
不動産投資は金額も大きく、法務・税務・契約など多くの要素が複雑に絡み合います。最後に、ドバイ不動産投資を成功させるために注意すべき税務上のポイントを解説します。
- ドバイでの不動産投資における税務上の注意点
- 国際税務に強い専門家へ相談する
- 投資前に多角的な視点で確認を行う
- 信頼できるエージェントへ依頼する
国際税務に強い専門家へ相談する
ドバイの税制は一見シンプルに見えるものの、実際の運用や申告では国ごとの法律の違いや租税条約の適用など、専門的な知見が求められます。「非居住者認定を受けたいが手続きが不明」といった状況では、独自に判断を下すと申告漏れや追徴課税のリスクがあります。
投資を検討している段階から、国際税務に精通した税理士やコンサルタントへの相談が重要です。
投資前に多角的な視点で確認を行う
ドバイでの不動産投資を行う際には、「利回りが高い」「税金がかからない」といった一面的な情報に飛びつくのではなく、物件の選定から出口戦略に至るまで、総合的な視点で検討する必要があります。
現地で法人を設立するという選択肢もあります。現地法人が不動産を所有する形式を活用して、税務上のメリットや資産保護の観点から有利になるケースもあります。ビジネスとしての投資活動が可能になり、将来的な資産承継や売却時の柔軟性も高まります。
銀行口座の開設や日本からの送金方法なども、いくつかある方法から選択する必要があります。
信頼できるエージェントへ依頼する
ドバイでの不動産購入は、現地の不動産エージェントのサポートなしには成立しないといっても過言ではありません。言語・法律・商慣習の違いにより、誤解やトラブルが生じやすく、信頼性の高いエージェントの選択が成功の鍵を握ります。
良質なエージェントは、投資家のニーズや目的を正確に理解し、適切な物件選定や契約サポート、法的確認などをトータルで提供してくれます。エージェントの過去の取引実績、口コミ、ライセンスの有無などを必ず確認しましょう。
日本人顧客の対応経験があるエージェントであれば、文化的な違いにも配慮して対応してくれるため、より安心してやり取りができます。
まとめ
ドバイの不動産市場は、税制の優遇措置と将来的な成長性という2つの大きな強みを持った、極めて魅力的な海外投資先です。
一方で、日本の居住者である限り、日本の税法にもとづいて課税されます。ドバイのタックスヘイブン政策を全面的に享受するためには、日本の非居住者になる必要がありますが、制度が複雑なため自己判断のみで進めると法務・税務リスクが高まります。
こうした状況においては、信頼できる国際税務の専門家への相談が何よりも重要です。また、現地での物件選定や契約においても、法務・商慣習の違いを理解し、信頼性の高いエージェントへの依頼がリスクを回避する最大の防御策になります。
