ドバイは、不動産投資家や移住希望者が注目する活気ある市場です。著しい経済成長、魅力的な税制優遇制度、充実したインフラが世界中の人々を惹きつけています。
しかし、ドバイでの不動産取引は日本とは異なる慣習や費用体系があり、事前の注意深い情報収集が不可欠です。今回は、ドバイでの不動産購入・賃貸にかかる仲介手数料を中心に、その他の諸費用や具体的な取引の流れをわかりやすく解説します。
ドバイ不動産市場の基礎知識
ドバイで不動産を購入または賃借するためにも、まずは基本的な特徴を解説します。
ドバイ不動産の魅力
ドバイの不動産市場が世界中から注目される理由は、経済、インフラ、税制の優位性など多岐にわたります。
- 安定した経済成長と人口増加で市場が活性化している
- 世界トップクラスのインフラ整備で快適な暮らしを送れる
- 税制面で優位性がある
安定した経済成長と人口増加で市場が活性化している
ドバイは中東の商業・金融ハブとして、持続的な経済成長を遂げています。積極的な投資誘致策と産業育成により、国外からの企業進出と人口増加が活発です。
人口増加は住宅需要の拡大に直結し、不動産市場に安定した活気をもたらしています。不動産投資の観点からも、安定した賃料収入や将来的な資産価値の向上が期待できます。
世界トップクラスのインフラ整備で快適な暮らしを送れる
ドバイは、都市全体が計画的に開発され、世界トップクラスのインフラが整備されています。最新鋭の公共交通機関、広々とした道路網、最先端の医療・教育機関が充実しており、ショッピングモールやエンターテイメント施設も豊富で、快適な生活環境が整っています。外国人でもスムーズに移住し、質の高い暮らしを送れます。
税制面で優位性がある
ドバイ不動産が魅力的な大きな理由は、その税制優遇です。ドバイでは、個人の所得税や固定資産税、譲渡所得税がありません。法人税も9％と低く抑えられています。不動産を運用中の税金や売却益に対する税金がないため、投資家はより大きなリターンを期待できます。
ただし、日本に居住する投資家には日本の税法が適用されるため、ドバイ税制のメリットを最大限享受するためには「日本の非居住者」となる必要があります。
居住用不動産の種類と特徴
ドバイの居住用不動産は次のような種類に分けられます。
- アパートメント
- ヴィラ
- タウンハウス
アパートメント
ドバイの「アパートメント」は、日本の「マンション」に該当するものです。ドバイの都市部にはモダンな高層アパートメントが多く、利便性を重視する単身者や夫婦世帯に人気です。多くはプール、ジム、24時間セキュリティなどの設備が充実しています。
ヴィラ
ヴィラは、広い敷地とプライベートな空間を確保できる戸建て住宅で、家族連れやゆとりのある生活を求める富裕層に選ばれやすい住居です。多くはゲートコミュニティ内に位置し、専用の庭やプールを持つ物件もあります。
タウンハウス
タウンハウスは、アパートとヴィラの中間的な建物です。複数戸が連結された形式で、各戸に専用玄関と庭が備わっています。アパートメントよりも広い空間とプライバシーを確保しつつ、ヴィラほどの手間や費用をかけたくない方に適しており、コストパフォーマンスと居住性のバランスが取れています。
ドバイ不動産「購入」における仲介手数料と諸費用
ドバイで不動産を購入する際には、不動産エージェントに仲介手数料を支払います。また、仲介手数料以外の付帯購入費用についても正確な把握が必要です。ここでは、ドバイ不動産を購入する際の仲介手数料と諸費用について解説します。
不動産購入時の仲介手数料の概要と相場・計算方法
購入時に発生する仲介手数料は、エージェントに支払う報酬であり、物件価格の2％が相場です。
ただし、新築物件（オフプラン）の場合、不動産エージェントはデベロッパーと契約しており、デベロッパー側からエージェントへ手数料が支払われるため、買主からは仲介手数料を取らないケースが多くあります。これは、デベロッパーが販売促進のためにエージェントへの手数料を負担しているためです。
中古物件（レディプラン）の購入では、買主が2％の仲介手数料を支払います。契約前にエージェントから明確な説明を受けたうえで、内容を文書で確認しましょう。
仲介手数料以外にかかる主な諸費用
不動産購入時には、仲介手数料以外にも、登記や維持費などさまざまな追加コストが発生します。主な費用には次のものが挙げられます。
- DLD（Dubai Land Department）登録料
- 管理費（サービスチャージ）
- 弁護士費用
DLD（Dubai Land Department）登録料
DLD（Dubai Land Department：ドバイ土地局）登録料は、不動産購入時にもっとも大きな付帯費用となり、物件価格の4％が課されます。これは日本の不動産登記に相当するもので、購入した不動産をDLDの公式記録に登録し、所有権の移転を法的に保証します。100万AED（約4,000万円）の物件なら4万AED（約160万円）の費用がかかります。
管理費（サービスチャージ）
管理費、またはサービスチャージは、物件購入後の維持に必要な費用です。共用施設の維持管理や建物の修繕積立金などに充てられます。金額は物件の規模、設備、立地によって異なり、平方フィートあたりの年間費用として算出されます。購入前に必ず年間費用を確認し、ランニングコストとして予算に組み込みましょう。
弁護士費用
不動産取引の法的安全性を確保するため、弁護士に手続きを依頼するケースもあります。その場合は、弁護士費用がかかります。弁護士は不動産売買契約書の内容精査、法的リスクの確認、交渉などを専門的にサポートします。
ドバイ不動産「賃貸」における仲介手数料と諸費用
賃貸物件を契約する際にも、仲介手数料や関連費用について理解しておく必要があります。ここでは、ドバイ不動産を賃貸する際の仲介手数料と諸費用について解説します。
不動産賃貸時の仲介手数料の概要と相場
エージェントに支払う仲介手数料は、家賃の一定割合として設定されており、年間家賃の5％が相場です。たとえば、年間家賃10万AED（約400万円）の物件なら5,000AED（約20万円）となります。手数料は通常、賃貸借契約締結時に初期費用の一部としてエージェントに支払われます。
仲介手数料には、エージェントによる物件紹介、内覧手配、オーナーとの交渉、賃貸借契約書作成サポートなどが含まれます。契約前にエージェントから明確な説明を受け、書面で確認しておきます。
賃貸借契約に伴うその他の費用
賃貸借契約時には、仲介手数料以外にも複数の初期費用が必要となり、入居前に一括で準備することが一般的です。主な費用には次のものが挙げられます。
- セキュリティデポジット（敷金）
- ユーティリティ接続費（DEWAなど）
- Ejari登録料
セキュリティデポジット（敷金）
セキュリティデポジットは、日本でいう敷金に相当する保証金で、賃貸借契約終了時の原状回復費用や家賃滞納分、物件の損傷などに備えるためにオーナーへ預けます。通常、年間家賃の5％相当額が一般的ですが、家具付き物件では10％になるケースもあります。
ユーティリティ接続費（DEWAなど）
電気・水道の公的ライフラインのサービス接続には初期費用が発生します。公的ライフラインは、DEWA（Dubai Electricity and Water Authority：ドバイ電力水道局）が独占的に供給しており、DEWAと手続きを行います。
電気・水道の供給開始には、デポジットが必要な場合もあります。費用は契約者が負担し、入居後すぐに快適な生活を始めるため、早めに手続きを済ませる必要があります。
Ejari登録料
Ejari（イジャリ）は、ドバイ土地局（DLD）が管理する賃貸借契約の公式登録制度です。Ejariへの登録は法的に義務付けられており、Ejari登録により契約は法的効力を持ち、トラブル時に法規制による保護を受けられます。Ejari登録料は数百AED程度で、通常不動産エージェントが手続きを代行します。
ドバイにおける不動産「購入」取引の流れと手順
ドバイにおける不動産購入の手続きはステップごとに進行するため、事前に流れを把握しておくとスムーズな契約が可能です。ここでは、ドバイにおける不動産を購入する際の流れと手順について解説します。
- 物件検索（Web・現地情報）
- 信頼できる不動産エージェントの選定
- 内覧・条件確認
- 購入申込書
- 売買契約締結（SPA）
- DLD登録手続き
- 決済と引き渡し
物件検索（Web・現地情報）
不動産購入の最初のステップは、希望条件に合致する物件情報の収集です。インターネットの不動産ポータルサイトや現地視察を通じて情報を集め、立地、物件種類、広さ、価格帯、設備などを考慮し優先順位を明確にしましょう。
信頼できる不動産エージェントの選定
ドバイでの不動産取引成功には、信頼できる不動産エージェントの選定が極めて重要です。ドバイの不動産エージェントはRERA（Real Estate Regulatory Agency）の認可が必要です。また、日本語対応のエージェントであれば、より円滑なコミュニケーションが可能です。
内覧・条件確認
物件の候補を絞り込んだら、実際に内覧します。写真だけではわからない間取り、日当たり、設備の老朽化、眺望などを確認しましょう。
共用施設の利用状況や周辺環境もチェックします。内覧時にはエージェントを通じて、オーナーの意向や物件に関する詳細な条件、契約条件などを質問し、疑問点を解消しておきます。
購入申込書
購入する物件が決定したら、購入意思を明確にするため、Letter of Intent（LOI）やMemorandum of Understanding (MOU)といった初期合意書が交わされます。これらには購入希望価格、支払いスケジュール、引き渡し日、契約条件などが記載され、売主と買主双方の基本的な合意を形成します。
売買契約締結（SPA）
初期合意書に基づき、本契約となるSPA（Sales Purchase Agreement：売買契約書）が締結されます。このSPAは不動産取引でもっとも重要な法的文書であり、物件詳細、最終的な購入費用、支払いスケジュール、引き渡し条件、契約違反時のペナルティなど、取引に関するすべてが記載されます。締結前にSPAの内容を徹底的に確認しておく必要があります。
DLD登録手続き
売買契約締結後、ドバイ土地局（DLD）への登録手続きが行われます。これにより、正式に物件の所有権が買主へと移転し、法規制によってその所有権が認められます。DLD登録料は、この段階で支払われるのが一般的です。通常エージェントが代行しますが、登録完了を確認することが重要です。
決済と引き渡し
DLDへの登録完了と決済が済んだ後、物件の鍵が買主へ引き渡されます。この引き渡しをもって、買主は正式に物件の所有者としての権利を確立し、移住が可能となります。引き渡しの際には、物件の状態を再度確認し、公共サービスの手続きを円滑に行いましょう。
ドバイにおける不動産「賃貸」取引の流れと注意点
ドバイの不動産賃貸も購入の場合と同様に、ステップごとに注意すべきポイントがあります。最後に、ドバイにおける不動産の賃貸における流れと注意点を解説します。
物件選定・エージェント連絡
賃貸物件探しの第一歩は、希望エリアや予算をもとに物件種類を絞り込み、信頼できるエージェントに連絡を取ることです。ドバイの賃貸市場は動きが早いため、良い物件はすぐに決まってしまう傾向があります。
内覧と条件交渉
エージェントとの連絡後、興味のある物件の内覧を手配してもらいます。内覧時には、間取り、日当たり、設備の動作状況などを細かく確認しましょう。周辺環境もチェックし、家賃や支払い条件などの交渉も行います。
契約書（テナンシーコントラクト）締結
オーナーとの間で条件が合意されたら、賃貸借契約書であるテナンシーコントラクトが作成されます。これには家賃、契約期間、支払い条件、セキュリティデポジット、双方の権利と義務などが明記されます。締結前に内容を隅々まで確認し、不明点は必ずエージェントに質問して解消しておきましょう。
デポジット支払い
賃貸借契約と同時に、セキュリティデポジット（敷金）をオーナーに支払います。これは通常、年間家賃の5％程度で、契約解除時に物件に問題がなければ返還されます。支払いの際は必ず領収書を受け取り、保管しましょう。
Ejari登録とユーティリティ接続
賃貸契約成立後、Ejariに登録します。これはドバイの法律で義務付けられており、契約が法的効力を持つため重要です。通常不動産エージェントが代行しますが、最終的な登録完了は自身で確認しましょう。
Ejari登録と並行して、電気・水道（DEWA）、インターネットなどのユーティリティサービスの接続手続きを進めます。これらのサービスプロバイダーに直接連絡し、アカウント開設と接続の手配を行う必要があります。
まとめ
ドバイにおける不動産の購入も賃貸も、信頼できる不動産エージェントの選定がスムーズな取引を成功させるうえでもっとも重要な事柄です。RERA認可を受けた実績豊富なエージェントを選び、契約条件や費用に関するすべての疑問点を事前に解消しておくようにしましょう。不動産仲介手数料は、不動産エージェントの働きへの報酬となります。
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