ドバイ不動産市場に関する「下落」のニュースは、投資を検討されている経営者・資産家にとって、少なからず不安を感じさせるものになったかもしれません。急速な成長を遂げた市場ゆえに、「バブル崩壊」といった過度な表現も耳にしました。
今回は、この情報の真偽を最新のデータと具体的な市況から検証し、ドバイ不動産市場の正しい現状と、リスクを抑えつつ成長の果実を得るための戦略を解説します。
※この記事では、1AED＝40円で為替計算しています。
最新データから見るドバイ不動産の価格動向
ドバイの不動産市場全体を見たとき、「下落している」という意見にはどのような背景があるのでしょうか？結論からお伝えすると、市場全体が一律に下落している事実はありません。価格調整が起きているのは、特定条件の物件や一部の新興エリアに限定されています。
市場は常にダイナミックに変動しており、エリアや物件種別によって異なる動きを見せています。この点を理解せず、一部のネガティブな情報に過剰に反応するのは、成長機会を見誤る原因となります。
まずは、ドバイ不動産の価格動向について解説します。
価格調整が起きたとされるエリアの動向
実際には、価格が下落しているのは、新興エリアでの供給過多や、オフプラン物件（未完成物件）の過剰販売による転売価格の調整が主な原因です。これらのエリアでは、短期的な需給バランスの歪みが生じています。
- ジュメイラ・ビレッジ・サークル
- ドバイ・サウス
ジュメイラ・ビレッジ・サークル
ジュメイラ・ビレッジ・サークル（JVC）は、手頃な価格帯の住宅が多く、取引量自体が非常に多いエリアです。新築物件の引き渡しが集中しているため、ミッドレンジ以下のセグメントでは、価格の伸びが鈍化したり、短期的な調整が起きたりする可能性が指摘されています。
DXB Interactによると、2025年11月段階のアパートメント（マンション）の1平方フィートあたりの価格が1,461AED（5万8,440円）となっており、2024年11月の1,292AED（5万1,680円）と比較して13％増となっています。このように、価格調整がエリア全体で起こっているという確たる証拠は確認できません。
参照元：DXB Interact
活発な取引量と、比較的リーズナブルな価格帯を好む層からの需要が、下支えとなっている状況です。
ドバイ・サウス
ドバイ・サウスは、アール・マクトゥーム国際空港や万博会場跡地周辺の大規模開発エリアであり、大量の新しい住宅ユニットが市場に供給されているエリアです。この郊外エリアや、比較的手が届きやすいミッドレンジのコミュニティの一部では、供給量の増加により価格調整が見られるとされます。
こちらも2025年11月段階のアパートメントの1平方フィートあたりの価格が1,652AED（6万6,080円）であり、昨年同時期の1,498AED（5万9,920円）より上昇しています。
参照元：DXB Interact
インフラ整備や商業施設の誘致が先行するにつれ、利便性の高い特定のセグメントから価格は安定化に向かう傾向にあります。
不動産価格上昇を続けているエリアの動向
調整が見られるとされるエリアがある一方で、ドバイ市場には依然として高い需要と限定的な供給によって、価格上昇を続けている「強いエリア」が明確に存在します。投資家が注目すべきは、こうしたレジリエンス（回復力・耐性）の高いエリアです。
- パーム・ジュメイラ
- ドバイ・ヒルズ・エステート
- ダウンタウン・ドバイ
- ドバイ・マリーナ
- ビジネス・ベイ
パーム・ジュメイラ
パーム・ジュメイラは、世界的に見ても有数の超富裕層向けエリアであり、限定的な在庫と世界的な富裕層からの高級物件の需要が非常に高く、高い価値を維持しています。
DXB Interactによると、2025年11月段階のヴィラ（戸建て住宅）1平方フィートあたりの価格が4,428AED（17万7,120円）となっており、2024年11月の3,957AED（15万8,280円）より上昇しています。
出典：DXB Interact
ウォーターフロントのヴィラやペントハウスといったラグジュアリーセグメントでは、記録的な取引価格の更新が続いており、ドバイの不動産市場の牽引役となっています。
ドバイ・ヒルズ・エステート
このエリアは、ゴルフコースに面した高級ヴィラやタウンハウスの需要が非常に強く、アフター・コロナ以降、価格が大幅に上昇しています。良好な住環境と利便性のバランスが取れているため、居住目的の長期的な需要が市場を強く支えています。
ダウンタウン・ドバイ
ブルジュ・ハリファを擁する中心部の便利な立地と、最高級の設備を備えた高級マンションで、安定した価格上昇が見られます。運用利回りも安定しており、国内外の投資家から高い人気を誇る、市場のベンチマーク的なエリアです。
ドバイ・マリーナ
ドバイ・マリーナは、美しい水辺のライフスタイルが人気で、取引が活発に続いています。完成物件が多く、中古物件市場も成熟しているため、安定した需要に支えられています。
ビジネス・ベイ
中心部のダウンタウン・ドバイに近く、オフプラン（新築物件）とレディプラン（中古物件）の両方で人気の高いエリアです。オフィスビルと住宅が混在し、利便性が高いことから、賃貸・売買ともに安定した市場を形成しています。
ドバイ不動産価格「下落」の情報が拡散された背景
一部エリアの価格調整や短期的な利確売りを指して「ドバイ不動産が下落している」という情報が拡散される背景には、市場データの誤解や、SNS上での誇張表現があります。特定の安価な中古物件の取引価格や、供給過多エリアの一時的な需給バランスの歪みだけが抽出され、市場全体に当てはめて語られるケースが見られました。
また、短期的な利益を追求する投資家が集中して売りに出した際の一時的な売り圧力を「バブル崩壊」と誤報したり、意図的に煽ったりする事象も散見されました。情報の拡散力が増した現代においては、ノイズとなる情報も多くなるため、公的機関のデータや信頼できる専門家の分析に基づいて判断することが不可欠といえるでしょう。
一部エリアでドバイ不動産価格「下落」と噂された理由
価格調整が起こったとされた地域では、その根本原因として、ドバイの開発スピードゆえに生じる供給増と、それを活用しようとする投資家の短期的な動きが挙げられます。ここでは、一部エリアでドバイ不動産価格「下落」と噂された理由を解説します。
- オフプラン物件の急増とその影響
- 大型開発プロジェクトによる需給バランスの変化
- エリアと投資家層による価格差
- 外国投資家の短期売買サイクル
オフプラン物件の急増とその影響
オフプラン物件とは、まだ建設が始まっていない、あるいは建設途中の段階でデベロッパーから直接物件を購入する形式です。
2020年から2023年にかけて投資需要が爆発的に高まり、開発計画が一気に増加しました。その結果、引き渡し前に投資家が大きなキャピタルゲインを確定させるために転売する事案が急増しました。
これが、一部エリアにおける価格調整を引き起こした主要因です。特に、投機的な短期売買が多いセグメントで顕著に見られました。
大型開発プロジェクトによる需給バランスの変化
郊外などで大規模な開発プロジェクトが完了し、一度に大量の住宅ユニットが市場に供給されると、完成直後の賃貸需要が想定より弱い場合、物件の売却が増えて一時的な価格調整が起きることがあります。
これは、インフラの整備が、住宅の供給スピードにわずかに遅れることで生じる、市場成長期特有の現象といえます。
エリアと投資家層による価格差
価格の動きは、エリアと投資家層によって明確に分かれます。
都市中心部の高級エリアでは、世界中からの富裕層や長期移住者による需要・人口流入ともに安定しており、価格が堅調です。このエリアの物件オーナーは、「価値ある資産」としての長期保有を目的としています。
開発が先行し、供給のスピードが実際の居住需要を上回る新興エリアでは、投機的な短期売買プレイヤーが多いため、一時的に価格の波が大きくなります。
ドバイ市場ではこの2極化の構造が顕在化しつつあり、市場全体を一律に論じることはできません。
外国投資家の短期売買サイクル
ドバイの不動産市場は、海外投資家の比率が高いことが特徴です。投資家の中には、短期売買によってキャピタルゲインを得ることを目的とするプレイヤーが一定程度存在します。
市況の転換点や大きな利益が出たタイミングでは、外国投資家による利確売りが重なり、一時的な価格の下押し圧力となります。しかし、これは市場が健全に機能している証拠でもあり、次の成長サイクルへの準備期間とも捉えられます。
2026年のドバイ不動産市場の見通しと中長期の展望
短期的な調整局面を乗り越えた後のドバイ不動産市場は、中長期的には再び成長軌道に戻ると予測されています。この予測の根拠は、ドバイが持つ強力な経済的な基盤と、継続的な人口増加策にあります。ここでは、2026年のドバイ不動産市場の見通しと中長期の展望について解説します。
- 移住者増加が市場を支える
- 企業誘致はさらに進む
- 長期居住ビザ制度が魅力となる
- 調整局面後は再成長と予想される
移住者増加が市場を支える
ドバイは、その高い生活水準、魅力的な税制優遇、世界トップクラスの治安の良さから、世界的な移住先ランキングで常に上位に位置しています。
この継続的な人口増（ドバイ政府は2040年までに人口を倍増させる計画）は、中長期におけるドバイ不動産市場の価値を支える基盤です。人口増は、住宅の賃貸・購入需要を根本から押し上げる確かな要因となっています。
企業誘致はさらに進む
ドバイ政府は、法人設立の容易さ、自由貿易区の活用、法人税の優遇などの施策により、世界中からの企業誘致を積極的に促進しています。
企業人口の増加は、オフィス需要だけでなく、移住してきたビジネス層とその家族のための住宅の賃貸・購入需要も押し上げます。中でも、金融・テクノロジー分野の企業誘致は顕著です。
長期居住ビザ制度が魅力となる
ドバイには、不動産ビザ（Property Owner Visa）やゴールデンビザ（Golden Visa）など不動産所有による長期居住ビザ取得制度が存在します。この制度は富裕層や優秀な人材にとって大きな魅力となり、ドバイへの永住的な移住を後押ししています。
単なる投資目的を超えた、永続的な居住需要を創出しているのです。
調整局面後は再成長と予想される
ドバイの過去の市況サイクルを見ると、「急成長→調整→横ばい→再成長」という動きが確認されています。これは、成長著しい新興都市の不動産市場で一般的に見られる健全なサイクルです。
調整局面とされる一部エリア・一部セグメントの事象も一時的なものであり、インフラ整備、人口増、大規模開発計画は止まらないため、調整後は再び成長に向かうと多くの専門家が予想しています。
長期的な視点を持つ資産家・投資家にとっては、調整期は質の高い物件を仕込む「押し目買い」の機会ともいえます。
ドバイ不動産投資のリスクヘッジのための対策
ドバイ不動産市場は高い成長性を持つ一方で、短期的な市場の波によるリスクもあります。投資の成功確率を高めるためには、市場の特性を理解した上での適切なリスクマネジメントが不可欠です。ここでは、ドバイ不動産投資のリスクヘッジのための対策について解説します。
- 短期投資はリスクが大きいことを把握しておく
- デベロッパーの信用力を確認する
- 信頼できる不動産エージェントをパートナーとする
短期投資はリスクが大きいことを把握しておく
短期での売買は大きなリターンを狙えますが、同時にリスクも増大します。前述のとおり、ドバイ市場は短期的な利確売りで価格が波を描くように変動することがあります。
そのため、リスクを低減させ、投資の成功を実現させるためには、長期保有を前提とした投資をおすすめします。長期保有を前提とすれば、家賃収入（インカムゲイン）とキャピタルゲインの両方が狙える安定した投資となり得ます。
調整局面においても、賃貸需要が堅調なエリアを選べば、インカムゲインを得ながら資産を着実に積み上げることが可能です。
デベロッパーの信用力を確認する
オフプラン物件を検討する場合、デベロッパーの過去の実績、完成クオリティ、引き渡し遅延の有無などを徹底的に確認し、信用力の高い開発会社を選ぶようにします。
ドバイ政府系あるいは大規模な実績を持つデベロッパーは、資金力とブランド力に優れており、リスクを最小限に抑えることが期待できます。物件そのものの賃貸需要や空室率、再販売市場の強さを事前にチェックしましょう。
信頼できる不動産エージェントをパートナーとする
ドバイで投資を成功させるためには、正規のライセンスを持ち、最新の市場データに基づいた正確な情報を提供できる信頼できる不動産エージェントをパートナーにすることが必須です。
ドバイには「RERA（Real Estate Regulatory Agency）」という規制機関があり、エージェントは必ずRERAのライセンスを取得して活動しています。契約前に必ずそのライセンスを確認してください。
また、エージェントが推奨する物件が「勘」や「噂」ではなく、根拠のあるデータにもとづいて選ばれているか、投資目的に本当に合ったエリア・物件かをしっかり判断しましょう。
リスク（供給過多、転売調整など）を隠さずに透明に説明してくれるか、不自然に高利回りを強調したり、特定のエリアや物件ばかりを熱心にすすめていなかったりするかも、重要なチェックポイントです。
まとめ
ドバイ不動産市場で報じられる「下落」のニュースは、市場全体ではなく、一部のエリアや短期的な投機マネーの調整によるものです。中長期的な視点で見れば、ドバイの強固な経済基盤、継続的な人口増加策、企業誘致の成功が、市場の成長を支える確かな原動力であり続けています。
投資家にとって、価格調整が起きている今こそ、優良な物件を長期保有目的で選ぶ絶好の機会といえます。
ドバイ市場では、エリア、デベロッパー、個別物件の選定が極めて重要です。データにもとづいた合理的な判断が不可欠であり、信頼できるデベロッパーと、正確なデータ分析でサポートしてくれるエージェントを選ぶことが成功の鍵となります。
ドバイ不動産投資のためのパートナーをお探しの場合は、当サイト「ドバイ不動産投資ガイドfor日本人」までお気軽にお問い合わせください。当サイトでは、ドバイ現地で不動産の情報を収集しており、不動産の売買や賃貸の仲介も行っています。
日本人のスタッフが中心に行っているため、英語ができない方や、ドバイに関する知見をお持ちでない方も安心してご利用いただくことができます。少しでもご興味をお持ちの方は、お気軽にお問い合わせください。
