世界中の投資家から熱い視線を浴び続けているドバイ。記録的な成長を続けるドバイ不動産市場ですが、2026年以降の大規模供給を控え、現在は物件選別が問われる局面を迎えつつあります。今回は、最新の市場データにもとづき、ドバイに投資する意義と具体的な推奨エリア、物件タイプごとの戦略を解説します。
※文中のAED（ディルハム）・円レートは、1AED＝40円で計算しています。
ドバイ不動産の価格上昇は本物か？ 市場データから読み解く
ドバイの不動産価格が上昇している背景には、強固な経済基盤と人口動態の裏付けがあります。
コロナ禍からの急回復と2022年以降の上昇トレンド
パンデミックの混乱をいち早く収束させたドバイは、2021年後半からV字回復を遂げました。2022年から2024年にかけては、ロシアによるウクライナ軍事侵攻などを背景に、安全な資産逃避先としての地位を確立しています。
2025年の統計によると、アパートメントの平均価格は1,293,630AED（約5,174万円）、ヴィラは3,613,888AED（約1億4,455万円）に達しました。前年比でアパートメントが2％、ヴィラが11％の上昇を記録している事実は、富裕層による実需および長期保有目的の購入が市場を牽引していることを示唆しています。
参照元：DXB Interact
エリア別・物件タイプ別の成長の二極化
市場全体が底上げされるフェーズが一段落し、現在はエリアや物件の質によってリターンの差が明らかになる二極化が進行しています。
ビジネス・ベイやダウンタウンといった中心部ではオフィス需要の逼迫から賃料が急騰していますが、居住用物件においては、供給が集中する一部の郊外エリアで賃料の上昇が鈍化し始めています。
一方で、海岸沿いのプレミアム物件や、教育施設が充実した完成度の高いコミュニティでは、依然として空室率が低く、高い利回りを維持しています。
2026～2027年の大量供給と価格調整の可能性
今後2年間で約22.5万戸という膨大な新規供給が予定されている点は、警戒すべき事実です。この供給量は過去数年の平均を大きく上回るものであり、一部の未完成エリアでは一時的な供給過剰が生じ、賃料や価格の調整が入る可能性があります。
ただし、立地の優位性、デベロッパーの施工品質、適切な物件管理がなされている物件であれば、調整局面においても資産価値を維持し、次の上昇サイクルでさらなるリターンを生むことが期待できます。
ドバイ不動産のおすすめ投資先と特徴
ドバイ不動産投資の成功を左右するのがエリア選定です。ここでは、性格の異なる4つの注目エリアを紹介します。
- ドバイの中心地：ダウンタウン・ドバイ
- 完成された高級リゾート：パーム・ジュメイラ
- 次世代の中核エリア：ドバイ・クリーク・ハーバー
- 新興居住エリア：ドバイ・サウス
ドバイの中心地：ダウンタウン・ドバイ
世界一の超高層ビル「ブルジュ・ハリファ」や巨大商業施設「ドバイ・モール」を中心とするこのエリアは、まさにドバイ不動産を代表する地域です。世界中から観光客やビジネスパーソンが集まるため、賃貸需要が途切れることはほぼないと見られています。
物件価格はドバイ内でも最高水準ですが、売却時の流動性が高く、出口戦略を描きやすいことが特徴です。初めてドバイ不動産を購入する投資家にとって、資産価値の安定性とブランド力による安心感は、他のエリアにはない大きなメリットとなります。
完成された高級リゾート：パーム・ジュメイラ
世界最大の人工島であるパーム・ジュメイラは、説明不要の象徴的エリアです。最大の特徴は、開発可能な土地が限られているという希少性にあります。新たな土地供給が物理的に制限されているため、既存の物件価値が極めて下がりにくい構造になっています。
近年では、短期滞在向けの民泊需要が爆発的に伸びており、ホテルアパートメントやプライベートビーチ付きのヴィラの運用によって、中長期的な賃料収入だけでなく、観光需要を取り込んだ高いインカムゲインを狙えます。富裕層向けの資産防衛先として、堅実なエリアといえるでしょう。
次世代の中核エリア：ドバイ・クリーク・ハーバー
ダウンタウンに代わる新たな中心地として開発が進んでいるのがドバイ・クリーク・ハーバーです。政府系デベロッパーのエマール社が主導する巨大プロジェクトであり、広大な緑地と水辺、そして将来的なメトロの延伸計画が組み込まれています。
現在はまだ開発途上にあるため、先行投資としての旨味が大きいエリアです。完成が進むにつれてインフラが整い、生活の利便性が向上すれば、ダウンタウンに近い立地条件も相まって、大きなキャピタルゲインを享受できる可能性を秘めています。
新興居住エリア：ドバイ・サウス
アル・マクトゥーム国際空港の拡張計画や、エキスポ・シティの再開発と連動して注目を集めているのがドバイ・サウスです。このエリアの魅力は、初期投資の低さと、それに反比例する高い運用利回りにあります。
ドバイ中心部で働く一般層や空港関係者の居住需要が旺盛であり、手頃な家賃設定の物件はつねに高い稼働率を誇ります。
投資目的別・物件タイプの選び方
エリアが決まったら、次は物件タイプの選定です。ここでは、投資目的別の物件タイプの選び方を解説します。
- スタジオ・1ベッドルーム
- 2ベッドルーム以上のファミリー物件
- オフプラン物件
- ヴィラ・タウンハウス
- ホテルアパートメント
スタジオ・1ベッドルーム
単身者やカップルを対象とした小規模なユニットは、ドバイ市場でもっとも取引が活発なタイプです。比較的少額から投資をスタートできるため、ポートフォリオの一部として組み込みやすく、売却時も買い手を見つけるのが容易です。
ドバイには世界中からデジタルノマドや短期契約の駐在員が流入しており、こうした層は機動力のある小規模物件を好みます。空室が発生しても次の入居者が決まるまでの期間が短く、高い稼働率を維持しやすいのが最大の強みです。
2ベッドルーム以上のファミリー物件
安定した長期入居を希望するのであれば、2ベッドルーム以上の広い物件が適しています。主なターゲットは、子どもの教育環境や住環境を重視する富裕層の家族連れです。
現在のドバイでは広い住環境へのニーズが高まっており、供給過多になりやすいスタジオタイプに比べて、良質なファミリー物件は将来的な希少価値も高まりやすい傾向にあります。
オフプラン物件
建設前の段階で購入契約を結ぶオフプラン物件は、竣工までの期間に価値が上昇することを見越した投資手法です。
ただし、竣工の遅延や計画の変更といったリスクをともなうため、デベロッパー選びが成否を分けます。エマールやダマックといった実績のある大手デベロッパーの物件を選ぶのが王道の戦略です。
ヴィラ・タウンハウス
ヴィラ（戸建て住宅）やタウンハウス（連棟式住宅）は集合住宅とは異なり、土地の権利が含まれるため、資産としての底堅さは抜群です。利回り自体はアパートメントより低めになりますが、富裕層の実需による売買が盛んなため、長期的な資産保全と将来的な大幅な価格上昇を期待する投資家に選ばれています。
ホテルアパートメント
ホテルブランドが管理・運営を行うのが、ホテルアパートメントです。清掃や集金、入居者対応はすべてプロの運営会社が行い、オーナーは純利益の配当を受け取る仕組みです。
観光シーズンによる収益の変動はあるものの、個人で賃貸管理を行う煩わしさから解放されるメリットは大きく、海外に居住しながら不労所得を得たい日本人投資家にとって相性の良い投資商品といえます。
ドバイ不動産投資のリスク
高い収益性が魅力のドバイ不動産ですが、海外投資特有のリスクを軽視してはいけません。ここでは、ドバイ不動産投資のリスクについて解説します。
- 価格調整リスク
- エリア選定ミスによる空室リスク
- オフプラン物件の完成遅延リスク
- 為替リスク
- 法制度変更リスク
価格調整リスク
前述の通り、2026年以降の大量供給は市場に一定のプレッシャーを与えます。短期間で売り抜けて利益を得る短期売買の手法は、供給過剰局面では通用しなくなる恐れがあります。
物件を購入する際は、少なくとも5年から10年程度の長期保有を前提とし、一時的な価格の下落があっても賃料収入でカバーできるような、ゆとりのある資金計画が重要です。
エリア選定ミスによる空室リスク
ドバイでは派手な広告とともに新たなプロジェクトが次々と発表されますが、すべての計画が予定通りに進むわけではありません。
インフラ整備が遅れているエリアや、周辺に生活利便施設が乏しい物件を選んでしまうと、入居者が付かずに空室期間が長期化するリスクがあります。
オフプラン物件の完成遅延リスク
ドバイに限らず、海外の建設プロジェクトにおいて数ヶ月から1年程度の竣工遅延は日常茶飯事です。政府の規制が強化され、以前に比べれば改善されていますが、それでも予定通りに物件が引き渡されるとは限りません。
為替リスク
ドバイの通貨ディルハム（AED）は米ドルとペッグ（固定相場制）しているため、ドバイ不動産は実質的にはドル建て資産と同義です。現在は歴史的な円安局面にあるため、円から換えて投資を行う場合は、将来的に円高に振れた際に円建ての資産価値が目減りするリスクがあります。
円以外の通貨で資産を持つという分散投資の観点からはメリットになりますが、出口戦略において円に戻す必要がある場合は、為替相場の動向がトータルリターンに大きく影響します。
法制度変更リスク
ドバイは外国人の投資を促進するために、透明性が確保された法制度を整えていますが、永遠に不変とは言い切れません。不動産購入に伴う居住ビザ（ゴールデンビザなど）の発給要件や、法人税の導入、物件登記に関わる手数料の変更など、投資環境を左右するルールが変わる可能性があります。
失敗しないための投資戦略とポートフォリオ構築
続いては、ドバイ不動産投資における具体的な戦略モデルについて解説します。
- 少額から始める分散投資戦略
- 安定インカム重視戦略
- キャピタルゲイン狙い戦略
- 法人での保有戦略
少額から始める分散投資戦略
手元資金を一つの高額物件に集中させるのではなく、ドバイ・サウスやジュメイラ・ビレッジ・サークル（JVC）といったエリアのスタジオタイプを2～3戸購入する戦略です。
それぞれの物件の竣工時期や入居時期をずらして、空室リスクを分散させ、安定したキャッシュフロー確保を目指します。1戸あたりの単価が比較的低いため、急に資金が必要になった際も1戸単位で売却でき、流動性を確保しやすいことがメリットです。
安定インカム重視戦略
資産の保全を第一に考え、すでにコミュニティが成熟しているエリアのファミリー物件をターゲットにする戦略です。
ダウンタウン・ドバイやドバイ・ヒルズ・エステートなどのエリアでは、学校や公園が整備されており、高所得層の家族が長く住み続ける傾向があります。利回り自体は劇的な高さではないかもしれませんが、空室期間が短く、良質な入居者が付くため、管理コストを抑えながら確実な家賃収入を得ることが可能です。
キャピタルゲイン狙い戦略
ドバイ・クリーク・ハーバーなど新たに発表される大規模開発の第一フェーズにあるオフプラン物件に投資する攻めの戦略です。
開発が進んでいない段階でリスクを取って購入し、エリアの知名度が上がり、インフラが完成するにつれて発生する開発プレミアムを狙います。デベロッパーの過去の実績と、政府の都市計画との親和性を徹底的に調査する能力が求められますが、的中した際のリターンは大きなものになります。
法人での保有戦略
ドバイで法人を設立し、その名義で不動産を所有するスキームです。これには法人設立費用や維持費がかかりますが、将来的に複数の物件を所有する場合や、税金対策、ドバイでの本格的なビジネス展開を視野に入れている場合には、個人所有よりも多くのメリットを享受できます。
長期的な視点でドバイに拠点を築きたい投資家に適した戦略です。
まとめ
ドバイ不動産投資で重要なのは、自身の投資目的が「短期的な売却益」なのか「長期的な安定収入」なのかを明確にし、それに合致したエリアと物件タイプを厳選することです。それぞれの特性を理解し、リスクを適切にコントロールしながらポートフォリオを構築すれば、ドバイ不動産は資産を強固に守り、成長させてくれるでしょう。
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