【2026】リヤド不動産投資は次の成長市場？概要と実践の際のポイントをわかりやすく解説

2026年2月11日

ドバイで成功を収めた投資家が次に注目しているのが、改革の熱気に沸くサウジアラビアです。今回は、サウジアラビアの首都・リヤドの不動産市場が持つ可能性と、ドバイとは異なる投資戦略を解説します。

サウジアラビア市場の全体像とリヤド不動産投資の現状

現在、サウジアラビアは国家改革の最中にあり、中心地であるリヤドは空前の開発ラッシュに沸いています。まずは、投資家がまず押さえておくべき市場の基本構造と最新の需給動向について解説します。

サウジアラビアの首都・リヤド

サウジアラビアの首都で、政治・経済の全機能が集中するリヤドは、同国において最重要の中枢都市です。現在は中東を牽引するビジネスハブを目指し、国家主導の大規模再開発が進められています。

人口も急速な拡大を遂げており、政府の構想では現在の約700万人から2030年までに1,500万人規模への倍増が掲げられています。

サウジアラビア経済とビジョン2030

現在、サウジアラビアはムハンマド・ビン・サルマン皇太子主導の国家改革計画である「ビジョン2030」のもと、石油依存型経済からの脱却と産業の多角化を強力に推進しています。

計画は、観光、製造業、金融、AI、エンターテインメントなどの非石油部門への莫大な投資を伴うものです。不動産市場においても、外国人投資家を呼び込むための法整備や規制緩和が段階的に進められており、投資環境がさらに良くなると予想されます。

リヤド不動産市場の現状

急増する人口と都市化に伴い、リヤドでは高品質な居住用不動産の供給が慢性的に不足しています。近代的な設備を備えたアパートメントやゲーテッドコミュニティへの需要は、供給を大きく上回るペースで推移しています。

政府は外資系企業に対して、地域統括本部（RHQ）をリヤドに設置することを求めている影響で、商業用不動産の供給が追いついていない状況が生まれています。その結果、「グレードA」と呼ばれる最上級オフィスの賃料が高騰し続けているのです。

住宅・商業ともに強い需要に支えられ、市場全体が力強い上昇基調にあるのが現在のリヤドです。

不動産需要を支える層

現在のリヤドにおける不動産需要は、複数の需要層によって支えられています。中心となるのは、政府関連組織や急成長する民間企業に勤務し、生活の質の向上を求める現地の高所得層・富裕層です。加えて、新制度の導入や外資系企業の進出を背景に、外国人駐在員や専門職人材の流入も住宅需要を押し上げています。

これらの層は、従来型の住宅に比べ、モダンなデザイン、充実した共用施設、高いセキュリティを備えた高品質な物件への志向が強まっています。国際水準に近い商品企画が進み、需要の質的変化が投資機会を生み出しています。

リヤドと他主要都市の違い

ジェッダとの違い

紅海沿岸に位置する商都ジェッダは、古くから貿易や巡礼の拠点として栄えてきた都市であり、観光やレジャー、宗教的な色彩が濃いのが特徴です。

一方で、リヤドは政治と経済の決定権が集約されており、ビジネスのスピード感や政府による直接的な投資の集中度合いにおいてジェッダを圧倒しています。

両都市は、国家主導型のリヤドと観光主導型のジェッダという点で、投資対象としての性質が大きく異なります。

NEOMとの違い

未来都市NEOM（ネオム）は、サウジアラビア北西部にゼロから構築される壮大なプロジェクトです。世界的な注目を集めていますが、現在はまだ開発の初期段階にあります。

NEOMが将来の技術革新やライフスタイルを提示する期待値主体の市場であるのに対し、リヤドはすでに巨大な既存人口と確固たる経済基盤が存在する実需の市場です。

投資家にとって、リヤドは現在の賃貸需要や2次流通の流動性を具体的に計算できるという点で、NEOMのような新規開発エリアとは一線を画す安定性を持っています。

ドバイとリヤドの不動産投資の比較

すでにドバイ市場に精通している投資家にとって、リヤドは一見似ているようで構造が異なる市場です。ここでは、ドバイとリヤドの不動産投資を比較します。

外需主導のドバイと内需拡大のリヤド

ドバイが世界中の投資マネーや外国人観光客を呼び込んで成長した「外需依存型市場」であるのに対し、リヤドは分厚い自国民の若年層による旺盛な需要に支えられた「内需主導型市場」です。

サウジアラビアは、人口の約3分の2が35歳以下という極めて若い人口構成であり、彼ら・彼女らがこれから家庭を持ち、家を購入するというライフステージに差し掛かっています。

揺るぎない実需の裏付けがあるため、世界経済の変動によって外国資本が引き揚げる際のリスクに対しても、リヤドの市場はドバイ以上に底堅い耐性を持っていると考えられます。

市場成熟度と先行者利益のフェーズ

ドバイはすでに不動産市場の透明性が高く、制度も整った成熟した市場ですが、その分だけ価格も一定の水準に達しています。一方で、リヤドは外国人への市場開放が本格化したばかりの「ブルーオーシャン」といえるフェーズにあります。

情報の非対称性や手続きの複雑さは残るものの、参入障壁が高い分だけ、初期に参入した投資家が得られる利益は大きくなります。かつてのドバイ初期段階に近い先行者利益を狙える余地が残されているのです。

ドバイ投資経験者が注意すべきポイント

ドバイでの成功体験を持つ投資家がリヤドに参入する際、もっとも注意すべきは流動性の違いです。ドバイは2次流通市場が極めて活発で、数週間から数ヶ月での売却も可能ですが、リヤドの市場はまだ発展途上であり、短期的な売買には適していません。

契約プロセスのデジタル化が進んでいるドバイに対し、サウジアラビアでは現地の商慣習や当局の承認に時間を要することが一般的です。短期的なキャピタルゲインを追い求めるのではなく、インカムゲインを積み上げながら長期的な成長を待つという、時間軸を長く取った戦略への切り替えが不可欠です。

外国人によるリヤドの不動産購入と法制度

外国人による不動産購入は、かつての厳しい制限が緩和され、戦略的な投資対象へと変化しつつあります。実務上のルールや税制面での留意点を確認し、参入障壁の実態を正しく把握しましょう。ここでは、外国人によるリヤドの不動産購入と法制度について解説します。

外国人はリヤドで不動産を購入できるのか

サウジアラビアでは、2026年1月施行の新しい不動産所有制度によって、外国人（個人・法人）による不動産所有が法的に認められるようになりました。

新制度は、居住の有無を問わず外国人が所有申請できる枠組みを定めており、リヤドやジェッダ、NEOMなど政府が指定するエリアではフリーホールド（永久所有権）を取得できる可能性が出てきました。施行に際しては、公式デジタルプラットフォームを通じて申請・登記が管理され、透明性が高まる見込みです。

一方、聖地とされるメッカ・メディナなど特定区域では引き続き制限が設けられる場合もあり、地域によって所有の可否や条件が異なる点に注意が必要です。制度の実務は変更される可能性があるため、投資判断の際には、最新の法規制の適用内容を正確に確認する必要があります。

税制・コストの基礎知識

サウジアラビアの不動産投資において、ドバイとの最大の違いの一つが税制です。ドバイでは不動産取得時に4パーセントの登録料を支払いますが、サウジアラビアでは不動産取引税（RET）として取引額の5パーセントが課せられます。

保有期間中の所得税は現在のところ個人に対しては課されていませんが、将来的な税制変更の可能性には留意が必要です。日本居住者の場合は、サウジアラビアで発生した所得を日本国内で申告する必要があり、日・サウジアラビア租税条約の規定を活用した二重課税の回避など、クロスボーダー特有の税務対策を事前に専門家と検討しておくことが推奨されます。

リヤド不動産投資のメリット

リヤド不動産投資の最大の魅力は、有利な人口動態と国家レベルのインフラ投資が約束する将来価値の向上にあります。ここでは、競合が少ない現段階で参入することで得られる、先行者利益の具体像を解説します。

高い経済成長ポテンシャル
競争が比較的少ない市場環境

高い経済成長ポテンシャル

サウジアラビアはG20諸国の中でもトップクラスの経済成長率を記録しており、中心地であるリヤドへの資本集中は今後も加速する見通しです。

世界最大級の公共投資基金（PIF）を背景とした莫大な資金が、リヤド・メトロの整備や都市公園となるキング・サルマン・パーク、2030年の国際博覧会開催に向けたインフラ整備へと投じられています。

これらの国家プロジェクトは着実に都市の価値を高めており、中長期的な賃料水準の上昇とともに、物件価格の確実な押し上げ要因となっています。

競争が比較的少ない市場環境

ドバイの不動産市場が世界中から個人投資家が集まる過熱状態にあるのに対し、リヤドはまだ一般的な外国人投資家には十分に認知されていません。現在参入しているのは、現地の事情に精通した一部のプロフェッショナルや、戦略的な意図を持つ一部の富裕層に限られています。

そのため、情報の収集には労力を要するものの、優良な物件を比較的割安な水準や有利な条件で取得できるチャンスが残されています。機関投資家が本格的に参入して市場が完全に透明化する前の段階でポジションを確保することは、将来的な優位性を築く上で極めて有効な手段です。

リヤド不動産投資のリスク

成長期待が高い一方で、情報の不透明さや特有の規制といった、新興市場ならではの不確実性も存在します。ここでは、出口戦略までを見据えた際、どのようなリスクを想定し、どう管理すべきか解説します。

法制度・規制に関するリスク

サウジアラビアの法制度は現在、ビジョン2030の達成に向けて急速なスピードで更新されており、その柔軟性はメリットである反面、予見可能性を下げるリスクにもなり得ます。

外国人の不動産所有に関する具体的な施行細則や手続きの流れが、実務の現場で統一されていないケースも見受けられます。現地の法務実務に精通した信頼できる専門家を介さずに、独自に契約を進めようとすると、名義変更の遅滞や将来的な権利の制限といった予期せぬトラブルに巻き込まれるリスクが伴います。

つねに最新の公式情報を確認し、リスクに対する法的なバックアップを確保することが不可欠です。

市場特有のリスク

リヤド市場の大きな課題の一つは、公開されている市場データの不足による情報の非対称性です。ドバイのように過去の成約事例が完全にデジタル公開されているわけではないため、物件の適正な市場価値や適正賃料を正確に把握することが困難な場面があります。

通貨のサウジ・リアルは米ドルにペッグされているため為替変動の影響は限定的ですが、中東地域の地政学的な緊張が高まった際には、投資家の心理的な冷え込みから市場が一時的に停滞する可能性も否定できません。

これらの要因を考慮し、余裕を持った資金計画を立てることが求められます。

出口戦略の考え方

リヤド不動産市場における最大の懸念点は、中古不動産の流通市場が未だ十分に成熟していない点にあります。ドバイのように世界中から買い手が見つかるプラットフォームが完備されているわけではなく、売却時には現地の買い手や特定の投資家層を対象に交渉を行う必要があります。

そのため、物件を購入する際には、将来的に現地の富裕層や機関投資家が欲しがるような、普遍的な価値を持つエリアや物件スペックを厳選することが重要です。最低でも5年から10年程度の運用期間を見据えた、長期的な資産形成の視点が必要となります。

リヤド不動産投資で失敗しないための戦略

成功の鍵は、ドバイでの成功体験を一旦リセットし、リヤド独自の商習慣に合わせたアプローチをとることにあります。ここでは、リヤド不動産投資で失敗しないための戦略を解説します。

中長期視点

リヤド投資は、一時的な流行に乗って利益を出すような投機的な性質のものではなく、サウジアラビアという国家の長期的な経済成長と構造改革の恩恵を享受するための投資です。

短期的な市場の波に一喜一憂するのではなく、ポートフォリオの安定性を高めるための一翼として位置づけるのが賢明です。ドバイのような流動性の高い資産と、リヤドのような実需に支えられた成長資産を組み合わせることで、中東エリア内でのリスク分散を図りつつ、長期的なキャピタルゲインを狙う戦略が、最も成功率の高いアプローチとなるでしょう。